客服电话：0594-2850001
城南双盘热火朝天的背后，也埋藏着莆田新一轮“房荒危机”，好在久旱逢甘霖，土拍市场熬过了2023年第一季度的空窗期，终于迎来了新地出让的曙光。
绶溪地块三带着“划片红头文件”，大步向干涸的市场走来。
D地块，限价1.78万！参考周边的建发龙湖书香府，毛坯限价17500元/㎡，限价微微上调三百。在城南双盘很快售罄以及市区普遍尾盘的情况下，把绶溪地块三D推出来接力，确实比较稳妥，毕竟这块地不会让开发商很难卖。
▲地块航拍图
地段点评：
绶溪地块三D，位于城东版块北部的绶溪片区，即八二一北街南侧的原闽中物流园区域内，地段条件是相对成熟的，后期发展可观。
主要优势有：1.地块与中山中学绶溪校区相邻一条街，据荔城区教育局划片文件显示，该地块未来可划片中山中学新校区，学校目前在建中。2.所处的绶溪片区，临近绶溪公园、新天地商圈、1971文化园，生活配套赋能较高。3.地块东南两面都为低层建筑物，同时临界延寿溪，在居住视野方面会有更好的体验。
横着看，更震撼！
1.地块格局
从地状看，绶溪地块三D方正规则，并完成净地，东侧临近延寿溪、南面相邻中山中学绶溪校区，西面规划安置房。
▲地块航拍图
2.规划评估
坂头东地块十二总占地约47.2亩，体量适中，可建造约8-9栋左右住宅，容积率约3.1，可建设中型舒适社区。地块需配建不小于500平零售商业，总体限高120米，可建造约40层超高层住宅。
▲地块航拍图
3.交通评估
地块近周交通主要围绕八二一北街、延寿街、东圳路、荔园路，主干道居多，交通整体比较方便，同时也能通过荔园路快速出入城区，晚高峰荔园路、八二一街容易堵塞。
▲地块区位图
PS拍-2023-01号地块
SWOT评估
优势分析：
1 地段认可度偏高，接壤新天地商圈、红星美凯龙、1971文创园、莆田学院附属医院、润璟商业街，现有生活配套充足，同时依附821街、延寿街，交通便利。
2 地块容积率3.1，相对周边高层建筑，密度较低，且地块方正朝南，便于科学布局，同时42亩体量不大不小，可打造舒适型城市中型社区。
3 地块划片中山中学新校区，同时与其一街之隔，教育价值傍身，易激发市场需求，入市后相对畅销。
4 目前绶溪片区，保利天汇、建发龙湖书香府正在清盘，接棒入市，衔接购房需求，同时地块东面临溪和荔枝林带公园，正前方为低层建筑物，搭配局部的40层高层，居住感观表现会更好，北面临近绶溪公园，为业主休闲提供极大便利。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
劣势分析：
1 地块东南两面分别为莆田四中、在建中的中山中学绶溪校区，存在一定的校园噪音影响。
2 地块配建不小于500平的零售商业，开发成本上有所增加。
3 结合2021年至今的绶溪市场，这一带商品房去化速度一般，这与当前市场尚未全面回暖存在一定关系，同时地块附近的保利建发棠颂和府还有600套以上存量，地块入市后有明显的竞品关系。
▲地块航拍图
机会评判：
绶溪片区自棚改之后，面貌正在全面更新，后续将形成以住宅为中心，教育商业为辅的全新生活区，地块位于南部优质地段，不仅能快速获取东圳路、延寿路沿线富态资源，未来也能充分吸收区域开发的红利。此外，教育优势也将成为地块价值的一把利剑。
▲地块航拍图
威胁评判：
主要威胁大致有两个：第一，仍然是立足当前的莆田房地产市场，虽有局部火热，但整体需求并没有充分释放，进场即存在风险，快速去化和扩大盈利之间需要取舍。
目前周边直接竞争关系有保利天汇、建发龙湖书香府、保利建发棠颂和府，分流是必然存在的，但潜在的竞争关系也不能完全忽略，比如玉湖今年大概率会再次出让新地，双方售价和产品营销如果相差不多，也是有分流影响的，还有一块限价更低的坂头西地块三也可能影响到地块入市销售，具体看时间碰撞。
周边配套：
生活资源：新天地商圈、绶溪公园、荔枝林带公园、红星美凯龙等
教育资源：中山中学绶溪校区、市实小绶溪校区、荔城第一实小等
PS拍-2023-01号地块
