真的是太快了!9月24号才释放出要降存量房贷利率的消息,很多人都还在猜自己的房贷有没有资格降,能降多少。没想到国庆都还没来,央妈开始发话了。中央人民银行昨天一连发了几条通稿,每一条都是重量级!
引导银行降低存量房贷利率
统一房贷最低首付比例至15%
延长部分房地产金融政策文件的期限
优化保障性住房再贷款政策
其中,最备受关注的还是存量房贷降息细则了。
存量房贷利率,真的要降了!
其实对于这一次的存量房贷利率调整的细则,大家最关心的无非就是以下四个问题。
1.什么时候开始降,2.哪些房贷能降?3.降多少?4.什么时候降到位?
目前网传最多的是,今年10月31日前,自动降。不管首套还是二套,都能降。除北上深之外,全部降成“LPR-30个基点”。
至于什么时候降到位,对于浮动利率的结款人而言,由于每位借款人的贷款重定价日不同,不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。具体情况可以参照以下表格:
落位到莆田,关于购房者的月供到底降不降,降多少等问题,我们也咨询了莆田某银行客服,工作人员表示目前细则还没出来,具体得等通知。
莆田二手房银行评估价也普遍下调
当然,存量房贷利率下调已经是榜上钉钉的事情。除此之外,莆田二手房的银行评估价也普遍下调。
要知道,银行评估价,是银行抵押类贷款重要参考指标,决定着贷款的额度。
关于目前莆田很多小区银行评估价下调的情况,我们也咨询了相关人士,经确认,评估价下调确有其事。
中介告诉我们,玉湖新城万科一套房源,此前在莆田某银行里面评估价还能评到1.73万元/平,仅仅三个月时间,目前只能评估1.48万元/平,直降了2500元/平,降价幅度令人瞠目结舌。
银行评估价下调,其实是相当于变相提高了首付款,这是怎么算的?
以一套成交总价约150万的房子为例;假如该户型此前的银行评估价为200万,最近下调至160万元。
那么按15%首付款,85%贷款测算,正常的话个人首付:150万*0.15=22.5万、贷款:150万*0.85=127.5万;
评估价调整前银行放款为200万*0.85=170万,与正常贷款(127.5万)相比,就从银行多贷出了42.5万,而这42.5万就补足在首付里,买家还能套现20万元。
评估价调整后银行放款为160万*0.85=136万,与正常贷款(127.5万)相比,从银行多贷出了8.5万,将这8.5万补在首付里,买家实际首付仅为22.5万-8.5万=14万。
两次首付相差34万,这样意味着,假如晚买几个月,业主需要多准备34万的资金。
银行评估价为何再次下调?
当然我们要提醒购房者的是,评估价不是唯一标准,房源差异很大,银行评估模型也差异很大。
但其实,在三四月的时候,不少银行的评估价已经调整过一次,那为什么会有银行评估价再次下调的状况发生呢?
最直接的因素肯定是莆田二手房市场的价格都在回落,导致和银行合作的评估公司给银行的评估价也跟着下降。
毕竟银行本来也是商业机构,银行的评估价跟市场走,对银行而言是比较保险的,特别是如今房子回归居住价值,自然就没有暴涨的房价,银行也就没有必要提高评估价的必要了。
零首付购房,需要考虑清楚!
总的来说,银行评估价下调短期内会有阵痛,但长远看是个好事。因为除了可以正常的反应市场真实情况,银行评估价回落也能阻止一些“极端”行为。
在莆田,此前就高评高贷、抵押贷等情况出现,甚至通过高评高贷的操作,市面上涌现出不少“零首付”房源。
与下调评估价不同的是,高评高贷则是通过拉高评估价,最终实现买家拿到的贷款不仅可以抵扣实际成交价格,扣除手续费其他费用,还可以套现不少现金。
不过需要提醒各位的是:这个操作,并不适合每个人。
虽然首付降了,但是后期抵押贷月供却要随之提高。这对于购房者每月的收入和现金流来说,有着很高的要求,你得保证稳定的收入,才能够覆盖高月供。
并且这种方法只能短暂的缓解购房者的经济压力,但是之后会面对双重还款压力,如果后面还款不上,或者被发现的话,可能会被追究责任,以及被银行追回贷款。
所以选择二手房零首付的时候,一定要考虑清楚。最近莆房网也新推了高性价比房源,对于不少刚需来说,首付和月供基本都在可接受范围之内。
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