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[专访]福州原创投资顾问有限公司 副总经理：吴兰秀
本网记者：贵公司目前在莆田代理有几个项目？能否简短介绍一下！
吴总：原创顾问自06年进入莆田，已先后全程代理过6个项目，数量虽然不多，但每个项目的业绩大家有目共睹。比如华东城市广场，06年原创接触这个项目时，还是一片不毛之地，但原创认定了这个地段只要把商业做好，整个项目就将活起过来，因此，原创投入大量人力、精力引进永辉、麦当劳、A-gogo、建行、斗牛士、苏宁电器等大型主力商家，才有了现在繁华的华东城市广场；
第二项目是三和·家天下，该项目地段较偏、规模又不大，但位处高地，住在高处，有一览众山小的气势，因此，我们将该项目定位为“家天下”，如今该项目已经100%完销，今年8月份即将交付使用；
第三个项目是三和·观天下，定位为尚上生活新南门，讲的是南门人靠自已的双手闯出了一片天地，因此在人居环境上，应该有些提升，三和观天下从规划、建筑、户型、景观设计都围绕这一主题而展开，因此该项目在08年低迷的市中，一、二期开盘皆取得莆田楼市销售冠军。
嘉禾世纪广场，是原创今年刚接手的项目，业务包括商业、住宅、招商三大块全程代理。其商业部分为名店女人街，一期100多余商铺5月初推向市场，不到一个星期就销售一空，二期商业即将推出；住宅部分所剩不多，目前样板楼层正在加紧施工，即将开放；招商方面原创团队正在省内外着手运作，我们有信心把这个项目做的比华东更好；
此外，原创在涵江还有有两个项目，一个是万兴·金玉满堂，该项目体量很小，但市场需求量也小，因此，万兴一期能顺利完销，原创销售团队也付出了不少心血；二是华友·第一城，该项目的难点主要是产品的市场定位，原创公司将整合十来年积累的经验来运作这个项目，目前独栋商业楼已经封顶，招商正在紧锣密鼓的进行中，原创很有信心将华友·第一城打造为原创09-10年度成功运作的经典项目之一。
本网记者：您认为目前莆田的营销代理行业发展状况如何？
吴总：代理公司，它不是生厂型、科研型企业，而是一个以智力输出为主的智本型企业，缺少人才，缺少规范的模式必然在市场中处于下风。因此，我个人认为，莆田代理行业的发展还不成熟：一是没有足够的人才，没有人执行力就大打折扣，比如公司要在本地招一个有经验的文案都很难；二是不规范，缺少全盘把控制的能力，特别是遇到市场低迷的时候，很多公司一下子都没招了；
当然，看问题要看本质。一个项目能否取得成功，归功于四点：一要有好的产品，二要有政策，三要有独到的营销手法，四要执行到位；优秀的代理公司，能根据市场针对以上前三点提出合理化建议，但是否执行到位，往往很难，这里边很大的原因是开发商本身，因为莆田的开发商也不成熟，他们大多是做其它产业起家的，开发的经验同样有待摸索。
本网记者：自今年3月以来，楼市成交量普遍回升，在您看来现在的莆田楼市趋势如何？后市会如何前行？
吴总：相信说到这个话题，业内人士哪怕是普通老百姓也都有自已的观点。普遍的共识是：当前的形势不容乐观，但后市有上涨的可能。作为代理公司，原创早在去年底就专门针对这个话题进行了专项研讨，公司认为，房地产市场走势是与经济、政策密不可分，公司的职责是充当好买卖交易的第三方，为开发商解忧，为购房者牟取合理价格，因此，原创09年的经营政策是要把市场当作08年的情况来做，甚至更差，因为金融危机对09年房地产的影响有可能还会表现的更深、更细。
当然，关于走势，原创也有过系统研究。一般来讲，一次完整的地产业调整会包括以下几个程序：首先地王频出（繁荣的象征），然后是地价暴跌（往往是调整的开始）；第三是房价、成交量大幅下跌，警觉的发展商降价销售，一段时间后，其它发展商跟进；第四二手房市场大幅下跌；第五，由于销售量大幅下跌，半年后我们会发现，竣工销售比大幅提升，以往供不应求的判断改变成供过于求，主流观点开始看空房价；第六，房价进一步下跌，空置率开始攀升；第七，为了生存部分发展商进一步大幅降价销售，这时候降价比例可不是5％，而是20％到30％；第八，一年后“地王”开始成为预售楼盘，市场售价大幅下跌，“地王”成为“债王”。这时候，房地产价格将见底。
我个人也认为，目前莆田房价已基本见底，在度过一定时期的过渡期后，下半年将迎来一段时间的较有力度的反弹。
本网记者：成交回升，有个别楼盘应声涨价，您怎样看待市场上一些楼盘的这种提价行为？
吴总：在低迷的市场中，依然会有四类楼盘实现热销。我只讲其中一类，那就是近郊经济型房源。市场需求主力是那些首次置业的刚性需求，其相对有限的购买力决定了在区位选择更倾向于近郊，在房型上更为青睐两房或三房。符合此类需求的很多近郊经济型产品在适当的价格优惠刺激下都有可能取得较好的销售业绩，原创代理的万兴·金玉满堂就是其中的典型。
莆田也有一些此类楼盘实现了热销，并且有涨价行为，在我看来，这是一个积极的信号，因为成交量回升，价格上涨是情理之中。对开发商来说，房价上涨是重拾信心的体现，即会加大投入，把房子尽快建好；对客户的来说，房价上涨上即等于买对了，他们会带动更多持币观望的人买房，让整个市场慢慢回升，形成良好的秩序。
本网记者：第四届房车联展刚落幕不久，您觉得这一次的展会对楼市产生什么具体影响？
吴总：房车联展只是整个房地产市场的一次渠道营销，开发商参展，购房者参观，不能说对楼市会产生如何大的影响，至少我本人是这样认为的。当然，如果本次房展会成交量有回升，那我还是那句话，会带动更多的人进来，促进这个市场慢慢回升；即使成交量没有回升，大家也不能就此认为市场不行，这里边有很多原因，比如房展会本身是否吸引了较多的购房者，开发商是否给出放出了让市场接受的价格……
本网记者：针对此次物业税政策的出台，您有什么看法？
吴总：我个人认为，本次物业税政策的出台，是合理的，而且时机把握得当。目前，很多二线城市房价已经开始回升，比如福州，部分楼盘有超过1000多元的上涨，而成交量却没有回升，这说明是虚涨，是市场炒作的表面现象。因此，我认为，国家出台物业税有两层用意，一是继续打压炒房者，扶持真正购房需求的普通老百姓，这与08年底出台的系列刺激政策大相径庭；二是希望市场成交量能平稳回升，遏制房价大范围、大幅上涨，当然，要做到这一点，光靠这一个政策肯定不够，我相信，此后，还有其它政策的出台。
