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编者按：3月30日，财政部公布二手房营业税免征年限由5年改成2年；同日，央行、住建部、银监会三部委联手发布文件，二套房首付比例降至四成。在降息降准作用寥寥无几之后，救市尺度进一步放大。3.30新政落地至今已接近一个月，莆田楼市备案数据却几无变化，是开发商集体等五一还是回暖仍存变数？莆房网独家策划《3.30新政一月谈》，为大家拨开楼市迷雾。
立丹行（莆田）公司策划总监赵磊
莆房网：作为在此轮救市浪潮中尺度最大的两大新政，3.30新政之后，贵司楼盘售楼部到访量、成交量相比之前有何变化？
赵磊：从立丹行在莆田代理的几个项目来看，不管是莆田雅颂居还是万科城，来访量和成交量相比之前一段时间都是有比较明显的回升。客户购房意愿加强、成交速度更快，这也是市场环境刺激的效果，一些本身就有购房需求的客户，他们的犹豫心理已逐渐消失。
莆房网：虽然从去年下半年开始，两次降息、两次降准、闽七条（公积金首付20%）、闽八条（首套房认定、普通标准住宅认定）、营业税免征5改2、二套房首付40%，如此密集的出台救市政策，莆田楼市却似乎依旧岿然不动。在这些救市新政中，您认为哪些具有实际意义，哪些则是象征意义比较大？
赵磊：这次救市政策各级政府打的是一个组合拳，对市场回暖的刺激也需几个政策叠加在一起才能起到效果，并不能单单把各个政策拆解来看。对莆田楼市而言，降息政策的作用会比较大一些。莆田市场里的客户很多都在多次重复购买着不动产，部分客户也已经有使用过公积金，而且莆田这边有交公积金的客户比例并不是很大。如果客户已经使用过公积金，他需要先把首次公积金贷款的部分先还完，才能享受到公积金首付20%这个政策带来的红利。公积金新政对莆田楼市的刺激作用并不是很大，接下来还得看商业银行在房贷门槛上的进一步降低。公积金首付20%，按照莆田目前主流户型和单价，如果总价90万，按照现在夫妻双职工最多贷款55万规定，这个贷款额度是不够的，所以就必须使用公积金+商业银行组合贷。而使用组合贷的话，就会又涉及到商业银行在房贷利率、折扣上的优惠力度。所以对莆田购房者来说，通过降息来降低购房门槛才能进一步瓦解如今市场中的冰冻状态。
莆房网：去年开始至今的楼市趋冷，与2012年那一波淡市相比有何差异？
赵磊：2012年那波淡市和去年相比，比较大的区别在于股票市场的行情变化，2012年的股票市场并没有近期这么火爆。今年股票行情火爆势头已超出我们的想象，全民炒股，很多人把自己身边可以使用的资金都拿出来投入到股票市场，甚至有人把房子卖掉或拿去抵押来炒股。股票不是实体经济，它无法为城市带来GDP增长，老百姓的资金最终还是要回到房地产或者其他实体经济上面，这样才能比较好的带动财政收入或者GDP增长。目前中国股票市场一路狂奔，大家都纷纷把钱投入股市，但股票这种市场很难说，赚钱的永远都只是少数，散户只能当炮灰。老百姓手头上的资金最终还是会回到房地产或其他实体经济里面。从去年到现在的这一波淡市，为什么需要政策一次次去刺激，而不是像之前那样一刺激市场就反弹，这因为普通老百姓找到了股票等其他资金宣泄口，其他投资渠道有利可图，他们的购房意愿就不会一下子产生井喷式的反应。另外，莆田本身属于四线城市，它的市场对政策反应速度也比较缓慢，福州厦门等二线城市的回暖迹象比莆田明显，政策的传导本身就有一个周期性。可能在这一个月时间里我们看不出市场变化，但是相比之前几个月，我们就能看出救市政策对莆田楼市的作用了，供需双方都在开始跃跃欲试。
莆房网：据莆田房管局备统计显示，3.30两大新政出台近一个月，莆田楼市备案数据并未迅速出现回升，相比二手房市场回暖势头，莆田一手房市场变化较小，您认为这其中原因有哪些？
赵磊：对莆田楼市来说，它的二手房市场本身就不是很活跃，莆田客户很少会把自己购置的不动产当做二手房卖掉再去购置一套新房。莆田二手房市场去化量本身就不高，所以它不能和福州厦门等一线城市那样，一手房市场和二手房市场产生一个比较明显的对比。新政出台之后，如果说是刺激购房者，还不如说是刺激开发商，莆田就有多个开发商已经在想方设法刺激自己项目的成交量。开发商和购房者之间的关系，房东和买房者之间的关系，前者明显会更着急一点。
莆房网：莆田楼市有无可能再恢复到2013年那种市场行情？如果想要彻底回暖的话，您认为还需要什么刺激政策？
赵磊：闽七条（公积金首付20%）出来之后，我们就认为这一政策并不会让莆田楼市成交量出现井喷式增长。如果想要使市场有比较大的回暖，就需要银行像2008年那样在房贷利率上能有比较大的回扣。目前各大银行的房贷利率折扣都还比较小，福州、厦门一些银行在房贷利率上也是把控比较严格的，折扣大多在98折、95折左右，莆田的银行甚至还需要购买他们的理财产品才能得到折扣优惠。2013年是莆田楼市比较疯狂的一年，那种市场态势再也回不去了。如果想要使市场持续增温往上走的话，央行一定要再降息降准，才能不断刺激潜在市场客户，让他们觉得房地产市场仍然有利可图。
莆房网：目前莆田市区在售和可售住宅数量日趋减少，购房者可选择面也是不断缩小。与新政扶持改需相比，莆田刚需似乎已无处可逃。莆田市区楼市是否存在有价无市，您如何看待这一现象？
赵磊：对莆田客户来说，他的刚需需求面积和其他城市是不一样的，莆田的刚需面积起码在120-130㎡之间，这个户型面积目前在莆田主城区里楼盘还是会比较多的。莆田市区真正在卖的项目能叫得上口的优质项目，本来就已经很少了。我并不认为目前莆田市区的房价是刚需承受不了的，目前莆田年轻人购房时很大的一部分资金都来自父辈支持，只要面积适应得了，其实价格并是不很贵。
莆房网：今年莆田楼市“金三银四“彻底无望，您是否认为接下去的五一会成为莆田楼市拐点？对今年下半年莆田楼市走势有何判断？
赵磊：五一这个节点莆田很多开发商都有相应的推盘动作，届时成交量也会有相应提升。但是接下来的6-8月份则是莆田传统淡季，看房人渐渐减少，所以五一并不会成为莆田楼市的拐点。当五月份市场行情起来之后，马上六、七月份又下去了，不能持续上扬，这个对购房者会产生一定的心理打击，他会怀疑是不是房地产市场又不行了。如果国家再接着出台救市政策，与其期待五一会成为拐点，还不如期待金九银十包括国庆节点。和一二线城市相比，莆田这种三四线城市对于救市政策的反应会比较慢一点，到了金九银十期间，政策效果会彻底放大。而九月份十月份之后，又是年底返乡潮，这两波成交小高潮叠加在一起，对于整个市场的刺激作用会更大一点。之前积累的一波认清形势想要购房的客户他在五一就会出手，经过6、7月份的沉淀之后，到9月、10月份又会有一波购房潮，但是这也需要靠国家继续出台相应的救市政策来支撑。
莆房网：现在很多人都说一二线城市楼市可能会比较好一点，三四城市楼市反而处于一个亚健康状态。莆田作为一个四线城市，您觉得莆田楼市供应是否存在泡沫？莆田楼市是否健康？
赵磊：莆田市场我一直都不觉得它是一个健康的市场，从2013年的疯狂去化和2014年的挤压，可以感受到比例差距是很大的。未来的莆田市场，优质的项目会越来越多，它的去化情况会越来越好，地段好、有品牌号召力的项目受市场欢迎程度会越来越高，竞争力较差的项目会越来越糟糕。现在的莆田购房者已经越来越精明了，他们的眼光也越来越挑剔，市场分化会更加明显。
