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编者按：3月30日，财政部公布二手房营业税免征年限由5年改成2年；同日，央行、住建部、银监会三部委联手发布文件，二套房首付比例降至四成。在降息降准作用寥寥无几之后，救市尺度进一步放大。3.30新政落地至今已接近一个月，莆田楼市备案数据却几无变化，是开发商集体等五一还是回暖仍存变数？莆房网独家策划《3.30新政一月谈》，为大家拨开楼市迷雾。
华永天澜城营销总监王为民
莆房网：作为在此轮救市浪潮中尺度最大的两大新政，3.30新政之后，贵司楼盘售楼部到访量、成交量相比之前有何变化？
王为民：330新政，其实并未对我们项目的来访量以及成交量有显著的促进作用，我相信这对于整个四线城市的楼盘都是一样的；但是，在现场接待客户的过程中，可以明显感觉到客户对于购房的态度已经在逐步发生转变；从去年的悲观、不看好、不出手，到今年已逐步表现为一种犹豫；相信随着各级政府对于政策的落地执行，客户对于市场的信心将进一步提升。
莆房网：虽然从去年下半年开始，两次降息、两次降准、闽七条（公积金首付20%）、闽八条（首套房认定、普通标准住宅认定）、营业税免征5改2、二套房首付40%，如此密集的出台救市政策，莆田楼市却似乎依旧岿然不动。在这些救市新政中，您认为哪些具有实际意义，哪些则是象征意义比较大？
王为民：两次降息降准，对市场释放出比较大的利好信息，也表明政府对于楼市的一种态度，从目前来看，政府的这一举措还未得到市场认可，也没有达到业内人士所预期的效果。以一线销售情况来说，新的公积金政策，应该是目前受到市场买房客户认可度最高的一项举措，公积金20%首付叠加利率下调，短期内释放的一部分需求，是售楼处现场就能明显感受到的。
莆房网：去年开始至今的楼市趋冷，与2012年那一波淡市相比有何差异？
王为民：2012年的淡市主要是政府的行政职能手段所造成的短期影响，而在那之后，我们看到的就是2013年迎来了一波“报复性”的反弹，进而创造了楼市成交的历史最高点；
而我们现在所处的环境，已经开始转向了由市场作用为导向，因市场供需关系的变换而导致的淡市；现在政府所做的，不再是抑制房地产，而是支持，但更多的是对市场的“托底”手段。
莆房网：据莆田房管局备统计显示，3.30两大新政出台近一个月，莆田楼市备案数据并未迅速出现回升，相比二手房市场回暖势头，莆田一手房市场变化较小，您认为这其中原因有哪些？
王为民：新政策中的“5改2”，对于二手房市场来说，直接降低了买卖双方的交易成本，释放了二手房市场的需求，而一手房市场的一些利好性政策仍以制造舆论导向为主，引起了市场话题性，但并没有落地的走向引导。在经历了13年疯狂的楼市后，一手房需求被过度消费，在政府新一轮的政策刺激下，对于新的市场需求增长是有一轮周期性的，我们仍需以耐心的眼光去看待这个问题。
莆房网：莆田楼市有无可能再恢复到2013年那种市场行情？如果想要彻底回暖的话，您认为还需要什么刺激政策？
王为民：其实我们都很庆幸遇到了2013年那样疯狂的市场，但是疯狂不应该是一个市场的应有表现，理性才是我们应该去面对的。
从去年至今的的各种刺激政策，都是以“释放需求”为调控主旋律，下一阶段政府的职能重点将是以“控制供应”为核心，那对于莆田市场这样的内生型市场，相关职能部门合理把控土地供应、维护供需平衡，才是保证市场稳步回暖的基础，对于“彻底”回暖的愿景，那是在实现稳定之后，才应该去考虑的。
莆房网：目前莆田市区在售和可售住宅数量日趋减少，购房者可选择面也是不断缩小。与新政扶持改需相比，莆田刚需似乎已无处可逃。莆田市区楼市是否存在有价无市，您如何看待这一现象？
王为民：莆田楼市的刚需市场并不会出现“有价无市”的情况，众所周知，14年上半年，莆田市场出现了大面积的降价潮，这一轮降价后，其实很大程度上挤压了原本的价格泡沫；
市区在售和可售住宅的减少，一方面将导致价格上涨，另一方面将推动大量购房客户向外围延伸，这其实是一个城市发展的必然阶段。
莆房网：今年莆田楼市“金三银四“彻底无望，您是否认为接下去的五一会成为莆田楼市拐点？对今年下半年莆田楼市走势有何判断？
王为民：今年的“金三银四”整体表现一般，同比下降幅度较大，但是环比并无下跌情况；而且这两个月市场上也并没有高品质的新项目开盘，所以表现比较疲软。对于五一节点，每个楼盘将积极开展各种营销活动，通过直接的让利促销，为自己的“红五月”打一个开门红。所以，我相信五月的莆田楼市，将会迎来上半年的一波成交小高峰，但如果要定义为“拐点”的话，成色略显不足。
对于下半年的莆田楼市走势，将主要看几个大型项目的入市情况，就像去年的碧桂园，一波近2000套的开盘销售，就给市场打了一剂强心剂。
