正荣林俊：新政的不断出台将刺激购房者入市

　　编者按：3月30日，财政部公布二手房营业税免征年限由5年改成2年；同日，央行、住建部、银监会三部委联手发布文件，二套房首付比例降至四成。在降息降准作用寥寥无几之后，救市尺度进一步放大。3.30新政落地至今已接近一个月，莆田楼市备案数据却几无变化，是开发商集体等五一还是回暖仍存变数？莆房网独家策划《3.30新政一月谈》，为大家拨开楼市迷雾。

正荣（莆田）置业策划经理林俊

　　莆房网：作为在此轮救市浪潮中尺度最大的两大新政，3.30新政之后，贵司楼盘售楼部到访量、成交量相比之前有何变化？

　　林俊：3.30新政所带来的变化还是比较显著的，首先从来访量来看，第二季度也就是3.30之后，正荣旗下项目来访量基本上翻了一番，每周都有大几十组的客户来访，每天案场的氛围也都比较好。正因如此，正荣润璟也是借机推出新的产品，正荣财富中心结合目前产品特点LOFT走量也是比较不错的，成交量和3月份前相比有一个比较大的提升。新政的作用效果短期来看还是比较明显，往年春节过后莆田楼市都会比较冷淡，随着返乡潮撤退，市场都会经历一个多月的冷淡期，今年年后这两个月反而比往年同期的情况要好。

　　莆房网：虽然从去年下半年开始，两次降息、两次降准、闽七条（公积金首付20%）、闽八条（首套房认定、普通标准住宅认定）、营业税免征5改2、二套房首付40%，如此密集的出台救市政策，莆田楼市却似乎依旧岿然不动。在这些救市新政中，您认为哪些具有实际意义，哪些则是象征意义比较大？

　　林俊：我们很难去评判哪个政策的意义会比较大，这么多政策的的出台对于房地产市场起一个叠加作用。目前的市场环境已不是单纯的一两个政策就能扭转乾坤的，但是这些政策作用不断叠加，从去年的降息降准到闽七条、闽八条等等，对房地产市场产生了比较大的烘托效果。从政策层面也可以看出来国家对房地产还是比较扶持的，这对于提升普通市民的购买信心有很大帮助，持续不断的新政已经释放出很大一群被压制住的改善型需求人群。之前一些想买二套房的人群可能由于首付过高、公积金使用难度等门槛而退却，在这次新政刺激下，他们的需求就被释放到市场。

　　莆房网：去年开始至今的楼市趋冷，与2012年那一波淡市相比有何差异？

　　林俊：房地产市场的发展跟中国的经济走向是有关系的，去年中国实体经济遇到了比较大的挑战，下行压力不断增加，2014年整个房地产市场也随之碰到比较大的问题。房地产市场走势和经济环境是相挂钩的，作为中国支柱性产业，如今中国房地产市场也面临着比较大的压力。如今这波淡市和2012年相比最大的区别在于它所面临的经济环境。

　　莆房网：据莆田房管局备统计显示，3.30两大新政出台近一个月，莆田楼市备案数据并未迅速出现回升，相比二手房市场回暖势头，莆田一手房市场变化较小，您认为这其中原因有哪些？

　　林俊：新政在二手房市场上的反应会比较直接一点，一手房在成交数据上则往往有一定的滞后性。另外，新政刚刚出来的时候莆田开发商并没有集中推盘，而经过春节返乡潮的消化，之前一波供应已经基本结束，在市场没新增供应的情况下，市场对政策的反应就会比较慢。新政出来时莆田一手房市场刚好处于一个新房源供应的缓冲期，很多开发商并没有新的推盘计划。二手房房东和购房者都是属于比较小的个体，他们在成交谈判上比较灵活，船小好掉头。3.30新政出台之后房东的反应比较快，整个二手房市场放量突然增大，但是很多房东也出现了价格上涨情况，房东对于成交价格的期待也因新政的出台有所提高。

　　莆房网：从去年到现在莆田楼市出现比较长时间的市场冷淡期，您认为这其中的原因是什么？

　　林俊：莆田有着很浓厚的经商氛围，在外莆商人群也比较大。在中国实体经济不景气的情况下，莆田人所涉及的很多行业也都受到了不同程度的影响。莆田楼市低迷最核心的问题还在于民间购买力下降。莆田人很多都在做生意，这类人对经济走势比较敏感，在经济不景气的情况下，大家的出手也会比较谨慎，对于投入产出比要求会更高，消费信心也受到一定抑制。

　　莆房网：现在很多人都说一二线城市楼市可能会比较好一点，三四城市楼市反而处于一个亚健康状态。莆田作为一个四线城市，您觉得莆田楼市供应是否存在泡沫？莆田楼市是否健康？

　　林俊：从一二线城市特点来说，他们的房地产市场回暖会比较快一点，三四线城市市场有一定滞后性。虽然莆田属于四线城市，房地产市场的发展跟每个城市的经济、人口是相挂的，所以在这个事情上面还得具体问题具体分析。相比其他四线城市，莆田经济的活跃度还是比较高的。随着近几年央企不断进入、莆田人口结构不断改善，越来越多的外来人口和莆商选择在莆田置业。在去年整体市场不景气的情况下，莆田楼市跟外省市城市相比成交量上还是比较理想的。从存量上来说，莆田几个楼盘也都不断的在清库存，近半年来很多存量房的去化已经到一定程度了。在去年底的时候莆田楼市存量房确实比较大，但在多个开发商通过降价、打折、优惠等多种手段处理下，这一波库存已经消化得差不多。另外，从土地供应来说，近两年来莆田主城区土地供应量并不大，这就意味着2015年下半年开始莆田楼市住宅供应会进入一个比较短缺的状态。

　　莆房网：目前莆田市区在售和可售住宅数量日趋减少，购房者可选择面也是不断缩小。与新政扶持改需相比，莆田刚需似乎已无处可逃。莆田市区楼市是否存在有价无市，您如何看待这一现象？

　　林俊：对于刚需的界定，不同的城市也存在着不同的范围。如果是在上海，因为它的房价确实比较高，很多小夫妻能够买一个60、70平的房子就已经很满足了。而如果是在福州厦门这种二线城市，它的刚需群体面积可能就在90-100㎡之间。对于莆田刚需来说，大部分莆田人对于住房的主流需求都是在三房，因为它城市生活的特点和家庭结构，大家对于户型的需求和认知还在于120㎡-130㎡之间 。从近几年的成交表现来看，真正90㎡左右的房源在莆田销售情况并不是很好。

　　另外从价格上来说，近一两年来莆田主城区楼盘价格也开始产生一些分化。在五年前，莆田主城区的楼盘都是一个价，价格上面并没有存在阶梯变化。随着楼盘开发水平不断提升，莆田主城区楼盘在定位上也进行不断调整，市场上同时出现了改善型楼盘和刚需盘。而且开发商因为拿地成本、建安成本越来越高，它自身也有一个溢价盈利的考虑。莆田主城区部分中小开发商还在套用10年前的思维和户型来做产品，但是莆田人对住房追求已越来越高，他们懂得怎样去挑选一个好的房子。产品品质停滞不前，购房者需求不断提升，正是目前供需双方衔接不上，导致了莆田刚需没有春天这个说法。其实，莆田人的刚需人群年龄都比较小，他们很多人在购房的时候还需要父母来赞助，父辈经过了长时间的经济积累，他们的经济承受能力还是比较强的。很多莆田所谓的“刚需”，决定他们出手的却是父母这一辈对改善型需求比较高的群体。这对于莆田品牌楼盘来说也是一个机会，可能你的价格不低，但是你的品质可以得到市场和购房者的认可。

　　莆房网：今年莆田楼市“金三银四“彻底无望，您是否认为接下去的五一会成为莆田楼市拐点？对今年下半年莆田楼市走势有何判断？

　　林俊：3.30新政出台到五一刚好一个月，从拐点的角度来判断，未来莆田楼市不会产生一个非常大的瞬间转变，未来的市场会是一个平稳上涨的过程。在包括闽七条、闽八条、降息降准等政策红利的叠加下，莆田楼市走向会越来越好。另外，中国投资渠道缺乏的情况并没有得到改善，股市火爆，很多资金和人群就会开始流入进去，但是随着股市开始产生震荡，就会有部分资金从股市里流入到楼市当中。莆田的存量房从去年七八月份开始，已经用了大半年甚至一年时间来消化，供应减少需求增加，物以稀为贵，这也会不断刺激购房者入市。

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