观察：多赢困局 莆田商业地产不乏“全输”案例

　　莆房网讯：观察莆田商业地产的发展轨迹，近几年可以称为莆田房地产发展的“商业年”；2008-2014年，短短数年，莆田商业地产发展迅猛、让众多地产商趋之若骛，几乎所有新开发项目都以商住结合为开发类型，纯写字楼近两年还有所起色，纯住宅则几乎已经成了莆田房地产业界的“弃子”。只不过，虽然莆田商业地产呈现出一片大热的景象，引无数英雄竞“折腰” 却也是不争的事实。

　　想做商业地产开发商不易，想做成功的商业地产开发商更难。在莆田商贸业目前尚未完全定型、成熟的复杂环境下，迷惘的认识、浮燥的心态、急功近利的行为、苍白的经验、盲目的跟风、市场的变数乃至政策的调控……诸多因素叠加让商业开发经营困难；加之莆田商业格局太过分散，以及商业地产运作本身技术性强、环节多、市场变数大、操作错综复杂，可谓“玄机四伏，机关暗藏”；在各种内因外力作用下，莆田商业地产好像拖着脚镣前行，困难重重。

　　多赢成莆田商业地产最深的奢望

　　经过几年的沉浮，纵观莆田商业地产领域，真正算得上成功的项目非常缺乏，而能达成多赢局面的项目可以说几乎没有。

　　莆田目前的商业地产项目顶多只能实现“单赢”（开发商赚到钱就撒手）、“双赢”（开发商和商户互赢）都是奢求，有甚者不乏“全输”案例。比如市中心某商住项目，开发商快速赚了卖铺的钱，而商业经营不力，小商户被套牢，牵连到投资者回报无法兑现、实际回报率过低；或是业主赚足了店铺转让差价及租金差价，而开发商利润微薄、承租经营户压力沉重……往往项目操控方陷入“不仁”之骂名，弱势群体亦处于被动。近年的莆田，一些商业项目出现各种负面市场影响甚至使整个行业发展严重受阻，其根源就是未能很好地达成各方利益平衡。

　　整体来说：目前莆田商业地产领域最缺乏的不是好的物业平台与投资主体，而是品牌商家及实力运营商；不是好的地段及优质的商品，而是消费者的总体消费能力。另外，莆田商业地产市场也普遍缺乏真正能将各方良性整合、分享商业增值的专业商业地产开发机构，缺乏经验的开发行为在实际项目操作中自然难免顾此失彼，甚至形成恶性循环。由此可见，达成各方利益主体的利益平衡已经走进了困局。

　　莆田商业项目普遍缺乏强力的市场适应性

　　这几年来，莆田商业地产在轰轰烈烈的表象后，隐藏着诸多危机，2014年，随着更多项目的投入建成开业，这些潜藏问题或许将全面显现。

　　对于市中心的商业地产开发商来说，可能在心里直犯嘀咕：好端端的物业怎么就没人要？招不进又卖不出？不少项目定睛于商业的高利润，以为有了产品便“皇帝的女儿不愁嫁”，一厢情愿从自身利益出发做决策，或是有不负责任的策划顾问机构的“拍脑袋”式主观臆断和市场研判煽风点火，从而建成定位尴尬、不是很受欢迎的项目。

　　业内人士认为：造成诸多莆田商业项目陷入危局的根源，在于其市场适应性不足，不能有效满足市场消费者、经营商家及广大投资客的实际需求，导致总体推出量较大而“有效供给”不足的市场现状，从而连招商也变得非常艰难。

　　经营管理——莆田商业地产的软肋

　　“攻城不易，守城更难”，如果说招商是“攻城”，经营管理则是“守城”。分析莆田目前出现不良社会影响的商业地产项目，不难发现，绝大部分都是因为开业后的经营管理乏力使然：或因开发商快速卖出套现不重视后期经营；或因物业产权与经营权混为一体而影响经营；或因经营管理主体能力欠缺，回天乏术……总之，因商业经营管理不善而导致后续经营无以为继，消费者寥寥，经营商家无利可图，营运商收不到租金，投资者回报缺乏保障，进而产生连串纷争等。

　　最值得注意的一点，因人气不足，巨资打造的商业建筑最终沦为只能靠周末或节气提升人气的“周末商城”。另一方面，目前莆田在建、已建成的几个商业项目体量都不小，而莆田的实际商业人气及消费力却并不高，人气及消费力也是这些商业地产开发机构所忽略的一大因素。目前莆田的商业现状为：地产开发商们终日所思考的并非挖掘行业人气和转换消费概念、提升莆田人的消费力，从而尽量做到自给自足，而是想着怎样把这些已有的商业人气及消费资源全部揽到自己的项目中，这样一来，狼多肉少，项目经营管理自然弱不禁风，无法形成气候。

上一篇：观察：“退潮之下”莆田楼市陷入亚健康状态
下一篇：观察：城市大搞“环境战”莆田楼盘搭上宜居顺风车