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莆田楼市上半年救市史:寻找消失的购房者

2024-07-06 来源:莆房网 用手机看

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  时间一晃,半年过去了。

  这半年的时间,房地产市场再一次经历了前所未有的变化。

  政策救市力度史无前例的加大,但房地产市场分化仍在加剧。

  面对这样一个现状,我们该如何回望上半年的莆田楼市?下半年走向会有转机吗?

  今天带大家一起回顾一下莆田楼市上半年的几个重要变化。

  救市政策能出尽出

  买房门槛历史新低

  上半年,莆田购房者买房成本大幅降低,买房门槛也进入历史新低。

  从时间轴来看一下本轮信贷政策调整路径。

  2月20日,5年期LPR利率下调25BP,降至3.95%。至此,莆田首套房贷利率降至3.75%(lpr-20bp),二套房贷利率降至4.25%,本次降息是利率执行LPR以来之最。

  紧接着3月份,莆田住房公积金管理中心网站甩出两条新政,提高公积金贷款买房额度,以及放宽贷款申请条件。夫妻双方均在莆田住房公积金管理中心缴存公积金的,在莆田买首房,最高贷款额度提高至70万元,二孩以上多子女家庭办理住房公积金贷款,符合以上条件的,可以叠加提高额度,最高可申请到80万元。

  5月17日,央行连发三则通告,下调首付比例至首套15%、二套25%;取消首套、二套房贷利率政策下限;公积金贷款利率下调25BP。

  这三则消息,被视为是新一轮“史诗级”救市开启的标志。央行通告之后,莆田也迅速落实这一系列新政,于5月底取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限。

  截止到目前,莆田已有银行可以做到首套房首付15%、房贷利率3.30%,二套首付25%、房贷利率为3.75%。

  与此同时,在5月20日,莆田公积金也对贷款利率进行了新的调整:即首套2.85%,二套3.325%。

  另外在刚刚过去的7月2日,莆田公积金再次上浮贷款额度,最高可申请到90万元。对于购房者来讲,无疑也是个利好消息。

  新房市场内卷升级

  中介:诚意买家像金子般珍贵

  那么,上半年政策不断刷新“下限”,莆田楼市表现到底如何呢?

  先看新房市场供求数据。

  从时间轴来看,今年上半年莆田商品住宅共备案2227套,这个数据在近几年的排名中属于垫底,更不用说相比较往年月均1千余套的备案套数,自去年三月份突破千套之后,莆田商品住宅备案套数就一直在3位数上徘徊,这也是近些年比较少见的情况,而这种情况未来恐将持续。

数据来源:莆田商品房信息公开专栏

  原因大家也都很清楚,目前购房者持币观望情绪浓厚;另一方面,受到市场环境和近两年土拍缩减的双重影响,上半年推售新盘急剧缩减,且不少项目的推盘进度也开始变缓,上半年莆田仅保利瑧悦有过大规模的公开开盘,多数楼盘仍以普通续销为主,这导致楼市更加冷静。

  原本最想要买房的是谁?人!买什么?房!现在一下子人和房子都“消失”了,所以整体备案量自然会出现大幅下滑。

  而众所周知,供应量的减少与成交量的减少是互为因果的。供应量的减少,是成交量减少的一个主因。而成交量的减少,也降低了房企增加供应的市场积极性,从而导致供应量进一步减少。

  而为了寻找“消失”的购房者,开发商们只能不断内卷升级。从上半年来看,莆田新房市场的内卷主要体现在两个方面。

  第一是产品内卷的升级,部分楼盘新房产品力已经提升到了前所未有的高度,也换来了较高的市场认可度。

图源:保利瑧悦

  第二是价格内卷的升级,过去两年,莆田价格内卷主要表现为在非核心区楼盘价格折扣力度较大。而今年以来,不少高端产品也陷入价格内卷压力。一方面,高端楼盘首开就开始主动给到一定折扣;另一方面,部分核心区高端楼盘在去化压力下折扣释放空间增大。

  当然,除了新房之外,二手房表现同样不尽如人意。特别是相较去年二月份的报复性回暖,今年上半年的二手房市场整体表现下降明显。

  这是因为去年年初大家对后市的预期是很好的,当时普遍认为疫情放开后,楼市肯定是复苏的,所以二手房成交量一路狂飙,成交速度甚至快到超乎意料。

  但经过市场一段时间的沉淀,如今的购房者变得更加理智,对房地产市场的判断也会更理性,所以相对来说,今年二手房市场成交周期再次拉长,此前就有中介就向我们吐槽,现在这种行情之下有诚意的买家就像金子般珍贵。

  住宅地块供应缩减

  变化耐人寻味

  除了商品房住宅备案方面和二手房市场的差距,莆田的土地供应也缩减了。莆田2024年的土地市场毫无疑问是“低温”运行。

  去年上半年,莆田出让了包括绶溪片区地块三-D(建发璞云)、尚济街北侧地块五(联发玉湖宸悦)和坂头西地块三(建发联发兰溪云悦)三宗优质地块,特别是绶溪片区地块三-D和尚济街北侧地块五两宗用地楼面价更是双双破万。

  反观2024年上半年莆田土地市场仅出让3宗地块,分别是兴涵水都地块十二、绶溪片区地块十一B1和被个人买家竞得的白塘路北侧濠浦地块。但诚如大家所见,这三宗地块对新房住宅市场的影响微乎其微。

  另外虽然在7月3日的时候莆田迎来了难得的“双连拍”,但或许因为地块性质都是酒店、商服用地,所以结果大家也都看到了,万达南片区地块三因为无人报名最终流拍,而被神秘大佬以7880万竞得的尚济街北侧地块四则是零售商业用地性质,新房住宅地块供应的缩减显而易见。

  而下半年的莆田主城新房市场能否迎来纯新盘,除了目前还未入市的联发建发玉湖兰溪外,就看7月10日即将出让的月塘南地块一了。

  总结:

  金三银四、红五月,不存在了!

  新房成交锐减,土地供应缩减,下半年莆田楼市怎么走?

  或许还得看政策面是否能继续出超预期的大招了!

  去库存、地方收储、房贷利率、契税调整、财税改革……

  这些都有可能,政策端继续发力,未来就看购房者买不买账了!

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