卖房？抄底？涵江均价8926元/㎡，下降9.53%...

2023-10-27 来源：莆房网用手机看

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　　近期，有网友问：现在涵江整体均价9000/㎡左右，是卖房？还是抄底？该何去何从？

　　带着这些问题，笔者从涵江的1~9月库存、销量、价格、走势、土拍、新盘等方面来解答。

　　比降9.53%！

　　涵江均价8926元/m²

　　因为受金融管控政策、大环境影响之下，群众消费能力下降，自年初以来，该影响仍未完全消退，不只是涵江区量价齐跌，莆田乃至全国，多数城市普遍都是这种情况。

　　据莆田住建局官方文件显示，1~9月份涵江区商品房销售面积24.20万㎡，比降14.09%，均价8926元/㎡，比降9.53%，量价齐跌。

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　　涵江1~9月份登顶莆田四区前十的楼盘有4个楼盘，分别是

　　第四名保利堂悦销售面积5.46万㎡（均价约10563元/㎡）

　　第六名旭辉时代城销售面积2.72万㎡（均价约6399元/㎡）

　　第七名建发文著销售面积2.65万㎡（均价约9074元/㎡）

　　第十名海伦堡玖悦府销售面积2万㎡（均价约8549元/㎡）

　　涵江这两年住宅供应减少，导致新盘入市少，大部分是老盘续销，市场活力大不如前，同时，涵江北万达广场迟迟未落地，导致市场预期下滑。

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　　涵江均价下跌，主要受大学城片区旭辉时代城2.72万㎡（均价约6399元/㎡）备案影响，拉低了价格平均值，假如扣除在外，均价下跌跟整个莆田下跌百分比差不多，属于正常市场现象。

　　涵江预售面积比降38.64%

　　去化周期14个月

　　据莆田房管局显示，目前涵江商品住宅库存30.87万㎡，约2280套（国投新涵首府1400多套房源未算在内），去化周期14个月，高于合理周期，库存压力偏大。

　　据了解，涵江主要库存压力来自新涵片区，有国投新涵首府1400多套房源、海伦堡100多套加上几幢未取证的房源、建发文著300多套房源、涵江正荣府200套房源，以及兴涵水都大唐湖心印象100多套房源、天鸿文禧台近200套房源。

　　未来还有卓坡新盘宝厦水韵华庭、新浦地块即将入市。

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　　新涵片区库存占了涵江主要在售楼盘的7、8成，许多楼盘都由品牌房企开发，当初正荣、建发、海伦堡三家拿地都是封顶摇号，且都是按各自优质系列打造。

　　可好景不长，配套跟不上以及大环境经济影响，行情开始进入低迷期，使得大家对涵江新涵预期下降。

　　随着去年9.8万达意向签约之后，新涵片区四大盘去化了上千套，一定程度上缓解了开发商的库存和资金压力，更加说明了配套的重要性和刚需的购房意向。

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　　今年涵江万达意向地块暂停拍卖后，目前仅已交房的建发文著持续热销，其它楼盘普遍月销量十来套维持现状。

　　当住宅地块0成交

　　涵江路在何方？

　　2022年涵江土拍成交2宗住宅地块，分别是宝厦水韵华庭、保利新浦地块，因为行情等因素，或延迟至明年开盘。2023年涵江住宅地块0成交，可谓是真正的土拍寒冬。

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　　如何破局？

　　楼市造势三要素：大棚改、大政策、大配套！

　　棚改和政策难度很大，贴近实际去看，涵江当前能通过配套补充去加强局部区域的信心，从而以点盖面，步步为营。

　　作为南北双布局的重点之一，涵江北部切实需要一个万达或者其他大型商综，不仅是配套完善，更是未来纵深谋划的焦点，再往北可是大学城，这个商业落地从某种程度来说，已经超过商业意义，但愿好事多磨，最终落地。

　　另外，也需要高林街的快速打通、新学校的落地，让北部任督二脉彻底打通起来。

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