2015年10月1日，住建部、财政部、人民银行联合发文：全面推行住房公积金异地贷款。但是目前莆田并没有具体的实施细则，可操作性并不强，很难真正落到实处。

　　首先，拿到两证（土地证和房产证），然后去公积金中心办理商转公预审批，并作房产评估，按他们规定提供材料，接着要还清商业贷款余额。房产抵押解压后，把解压后的房产证、还清商业贷款入账证明复印给公积金中心，他们会办理正式审批，到公积金贷款委托银行办理贷款手续。办理完土地和房产的抵押登记后，把它项权证交给银行，就可以等银行放款给你了。

　　公积金提前还贷要先到银行，把贷款先还了，再去公积金中心就行了。贷款还清了后，再买套户型仍按首套贷款。

　　提交材料：

　　1、《莆田市住房公积金提取（转移）申请表》（一式两份）

　　2、身份证

　　3、婚姻状况证明

　　4、经房地产主管部门登记备案的购房合同（含备案材料）

　　5、全额支付购房款**或不低于规定的首付款**（建筑面积＞90m2，首付款不低于30%；建筑面积≤90m2，首付款不低于20%。）

　　6、户籍或工作证明（外省购房的，须提供夫妻一方在购房所在地的户籍或工作证明）

　　提取时限：未申请个人住房公积金贷款前，购房合同签订之日起1年之内。

　　提取次数：一次办理提取个人住房公积金账户内的存储余额。

　　提取额度：所有产权共有人的提取总额不超过该住房的总价款扣除首付款后的余额。

　　提取方式：转入购房合同内售房单位的银行监管账户。一次性或分期全额付清购房款的，提取的住房公积金转入提取人的个人银行账户内。

　　办理程序：申请→受理→审批→银行办理

　　办理时限：手续齐全情况下即刻办结

　　办理地点：各县（市、区）所属管理部及业务承办银行公积金专柜

　　在申请住房贷款之前，可现金提取公积金余额支付首付款，如之前已使用过公积金的，好像就不能现金提取支付首付款，须转入开发商的银行账户，并不是不能提取公积金。

　　职工在偿还住房贷款满12个月后，每年可申请一次用于偿还贷款本息外，可再申请一次提取公积金余额提前偿还（部分）住房公积金按揭（抵押）贷款本息，持身份证及婚姻状况证明（A4复印件一份，原件以供验证）到公积金所属管理部办理提取手续。

　　借款人在贷款手续完成后恶意停止缴交住房公积金连续12个月或累计15个月的，公积金中心有权提前终止借款合同，提前收回全部贷款余额。

　　纯公积金是20%首付，如果夫妻双方均有缴存住房公积金购买首套房的，贷款最高额度65万。住房公积金贷款期限最长不能超过30年，且男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。

　　月供不能超过工资收入的一半！月缴存额为单位月缴存额和职工月缴存额之和。单位与职工个人实行同一个缴存比例，计算单位月缴存额和职工月缴存额时，其金额四舍五入保留至元。

　　职工月缴存额＝月缴存工资基数×缴存比例

　　单位月缴存额＝月缴存工资基数×缴存比例

　　例如：

　　55万公积金，20年贷款的话，每个月工资起码要6500左右，按公司5%交缴，你个人要交650元！

　　55万公积金，30年贷款的话，每个月工资差不多5000左右，按公司5%交缴，你个人要交500元！

　　根据当时的公积金政策变化条件是变化的，目前只要缴满6个月即可。

　　不行。

　　莆田多数楼盘可以办理公积金贷款，但是仍要提前问清楚，部分楼盘在公积金办资质不全不能公积金贷款，有时同一个楼盘因户型不同也有所区别。

　　在本市辖区内购建自住住房的公积金缴存职工，申请住房公积金贷款额度不足以支付购买自住住房的房款时，借款人可以在申请住房公积金贷款的同时向受托银行申请商业性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。

　　个人住房按揭贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，如遇到利率调整，不分段计息；个人住房按揭贷款期限在1年以上的，如遇到法定利率调整，于下一年初开始，按调整的利率档次执行新的利率。对于房产抵押贷款，如遇到利率调整，有的银行是按月或按季开始，按调整的利率档次执行新的利率。

　　等额本息是每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

　　等额本金是每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。

　　有中介找中介协商，协商不成上法院。比如一套房子，买的时候有房产证但没有土地证，手续由房东亲戚代办，房子也没有过户，如今想过户到买方名下，但房东都联系不上，那么根据《房屋登记办法》，办理过户手续要求双方都到场，如果对方找不到，您可以向法院起诉确认该房屋为您所有，凭法院的生效判决可以单方申请办理过户。

　　所有的安置房都是要等交付后满5年才能办理房产证和土地证,然后才可以上市转让。

　　办理安置房初始登记需持：

　　1.登记申请书（含登记事项询问记录）

　　2、申请人身份证明

　　3、税收凭证

　　4、拆迁安置协议

　　5、结算清单或票据

　　6、国有土地使用权证（或建设用地使用权证明）复印件（整幢楼房）

　　7、旧房权属证件或凭证（若无，须公告）

　　8、门牌证明或地址证明

　　9、施工许可证（1998年1月1日前的可不提交）

　　10、规定的竣工验收资料或房屋质量合格证明

　　11、建设工程规划许可证或建设工程符合规划证明

　　12、有效的房产测绘资料

　　以上材料到市行政服务中心市住建局窗口办理相关业务。

　　房东需要提供房产证原件和复印件、身份证原件和复印件及发票。买方提供身份证原件和复印近。其中任何一方提供一份过户合同即可。5个工作日内就可完成过户。

　　根据当时的公积金政策变化条件是变化的，目前只要缴满6个月即可。

　　可以公积金贷款的，但是手续比较繁琐。

　　允许一件财产设定多个抵押，只要重复抵押的总价值不超过抵押物的价值即可。

　　1）交易时提供：继承及弃权公证书、产权证、继承者人身份证明。（应先办理至继承人名下方可交易）；交易过户的税费：根据继承前一道产权买受时间征收相应的营业税、个人所得税。

　　2）办理继承公证应提供：死亡证明（由派出所出具、如户藉证明函）、被继承人（即死者）家庭成员（包括父母、配偶及子女）关系证明（由派出所出具）、继承人身份证材料原件（包括身份证、户口本）、产权证材料原件。公证处收费：公证处评估价＊2%（公证处评估价为公证处的内部评估价）。若房改房配偶一房死亡的还需要房改时单位出具的履历表。

　　国外：到中国驻该国大使馆、领事馆办理认证的委托书。

　　国内：区级以上公证处。

　　可以。应提供的材料：未成年人户口本、未成年人监护人到场（生父或生母均可）、监护人的身份证明、监护人与产权人的关系证明（派出所出具的关系证明或可明确体现母子或父子关系的户口本）。

　　按规定是可以的，需有产权人生身父母双方到场并提供双方身份证、婚姻关系证明、产权人（未成年人）出生证明（或户口本）并书面出具具结书、出售房产用途证明（如就医证明、就学开销证明等）。1-16周岁产权人本人无需到场，16-18周岁需要产权人本人到场。

　　在具体实际业务操作中，由于出售房产用途证明相对比较难出具和认定，一般对未成年人的房产出售比较少交易。

　　1、借款人须年满18岁，具有完全民事行为能力；

　　2、能提供合法有效的身份证明；

　　3、具有稳定的职业和收入，具备按期偿还贷款本息能力；

　　4、具有购买住房合同或协议；

　　5、有一定的首付款；

　　6、无不良信用记录；

　　7、银行要求满足的其他条件（如工作证明等）。

　　贷款年限最高30年，通常一是看买家的年龄，二是看房龄。如果是框架结构房龄不超过15年的都可以按揭贷款；若是房龄超过15年的，那么一般是抵押贷款，贷款年限2-10年。

　　一般，框架结构且房龄在15年以内的都可以贷款，砖混结构的不能贷款。

　　贷款满一年就可解压，解压时需付银行少量违约金，各个银行收取标准不同。

　　评估费为评估价的千分之四。

　　交易时不查房，所以是一样的。

　　地税核定价格减去原价便是增值价格。[地税核定价格以合同签定年份为准，在2010年之前（原价*1.2/0.95），2010-2012年（原价*1.05/0.95），2012年以后为（原价*1/0.95）]

　　主要是三大税费：契税、营业税、个人所得税。90㎡的以下的契税1%，90--144㎡㎡收1.5%，144㎡以上的收3%。144㎡以下的普通住宅，满2年免征营业税，未满2年的收5.5%；未满两年的非普通住宅收增值部分的5.55%，未满两年的则收5.5%。购买两证满五年且是卖方名下唯一住宅的二手房就可以免征营业税和个税。

　　二手房的首付跟根据银行的评估及跟房东的成交价计算。举例，一套100㎡的房子80万成交，而银行的评估价是90万。那么按贷款额度63%约56万，那么首付即80万-56万=24万。

　　在实际交易中二手房贷款额度，首套房一般按照银行的评估价的63%来计算。

　　集资房、房改房、经济适用房需满五年补交上市费方可交易。其中集资房按优惠面积每平补地段补交一半；经济适用房按优惠面积每平补交906元；房改房费用比前两者更高。自建房交易要交建安税，其中框架结构的35元/㎡；砖混结构的25元/㎡。

　　举例来说，总价100万的房子，签约当日定金5万，房管局查档无纠纷等问题后确认可交易。过房产证当日将93万付给房东（过土地证时需要2万押金）。

　　有产权的车位可以分期付款的，商业贷款，首付50%。

　　没什么大区别，无产权只是长租而已，遇拆迁不赔的。

　　看开发商的销售计划。

　　维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。在莆田一般是交首付的时候就要交了，按75元/㎡收取。

　　根据规定，对属于夫妻共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变化，而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

　　可以，加十块钱工本费就可以了。

　　厦门、福州等地只要交房后可以个人办理房产证和土地证，但是莆田一般都是在交房的时候业主将契税等费用交给开发商去办理。因此什么时候能拿到两证就取决于开发商的速度。

　　义务教育阶段入学遵循户籍所在地，“划定片区，免试就近入学”原则，要求适龄儿童和其父或母户籍同在公办学校片内，适龄儿童入学时提供户口本和房产证明（如购房合同、正式发 票或房产证）。目前莆田很多开发商与入读学校之间有约定，所以有的需要门牌证、户口落户后，或者是入住满几年后就读，有的只要你有购房合同就可以入读的。具体可向开发商及教育部门详细了解。

　　1、在交房实际入住情况下，可以提交经建设部门备案的购房合同、税务发 票、门牌证、户口簿、身份证，如果是产权人的直系亲属购房迁移，还须提供关系证明。

　　2、关于入学问题请咨询教育部门。

　　3、只要符合户口迁移条件就都可以迁移，没有强制夫妻必须同时户口迁移。

　　购房落户需要提供以下材料：房产证（或正式合同、税务发票）、门牌证、户口簿、身份证。小孩需随迁的，还须另外提供体现父子或母子关系的证明。

　　一般来讲，开发商不可能擅自加高楼层，需要到规划局进行相关更改手续。如果你认为规划局调整规划违法，你可以举报和控告。如果规划调整前你已经与开发商签订了预售合同，则开发商的行为构成违约，你可以解除合同，追究开发商的违约责任。

　　可以的。选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，经全体业主的过半数同意，业主委员会可以选聘和解聘物业服务企业。

　　在楼盘交房前，开发商以物价局的规定制定小区物业费收取标准，但是等到居民正式入住成立业主委员会后，关于物业收费的问题，业主可以和物业公司进行商讨，根据《莆田市物业管理实施细则的通知》，新规规定调整物业费须获得“双过半”业主通过。

　　各个楼盘规定不同，业主需找物业协商。

　　是的。

　　根据购房合同，开发商向购房者支付违约金。

　　90㎡以下的缴纳1%，90-144㎡的缴纳1.5%，144㎡以上（含144㎡）的交3%。

　　面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　一般交房时主要是要预交一年的物业费、契税等。

　　商品房保修期从购房者收房的当天开始计算，具体的保修期限和范围是：

　　①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;

　　②屋面、外墙面的防水为3年;

　　③厨房和卫生间的防水为1年;

　　④地下室及管道渗漏为1年;

　　⑤内墙面、顶棚抹灰层脱落和外墙粉刷自动脱落为1年;

　　⑥地面空鼓、裂缝、大面积起沙为1年;

　　⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;

　　⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月;

　　⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月;

　　⑩供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;

　　国家对住宅工程另有规定的按国家规定。

　　其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约定。

　　找开发商。根据住宅质量保证书的约定，开发商承担保修责任，商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。

　　房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

　　收房时要特别注意，“三书一证一表”不齐全不要交房，特别是《建筑工程质量认定书》与“房地产开发建设项目竣工综合验收合格证”。一定要先验房再收房，务必事无巨细、仔细验收房屋，包括检验水电、测量面积误差、墙面是否有裂缝、是否平整、是否有漏水等等，确信没有质量问题再办理入住手续，如果发现房屋存在的质量问题须要求开发商及时整改。

　　购房收款收据原件；如委托他人前来办理，则还需代理人身份证及委托书；公司购买的还应带上法人证件和营业执照及复印件；交房通知书；填写完整的业主信息表。

　　非住宅性质的都不能公积金贷款的。

　　用污点的产生原因主要有：大学期间助学贷款没有按照要求按月偿还、信用卡贷款没有按期偿还、买房买车贷款没有按期偿还等等，都会产生信用污点。所以在选房前去人民银行查询一下自己是否有信用污点。

　　先确实因为开发商还是购房者的原因贷款批不了。如果是因为购房者自己的信用问题，这种情况下只能全额付款了。如果想退房还要缴纳一定额度的违约金给开发商。

　　备案后基本就不可能退了，所以办按揭也不能退房了。

　　正常是次年开始，部分银行要求还贷满一年后开始。

　　等额本息是每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。

　　等额本金是每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。

　　贷款只能根据和楼盘合作银行中进行选择，不能自己随意自由选择。

　　首套房一般按照基准利率，二套房的话，各个银行不一样。房贷可通过房贷计算器http://www.0594.com/html/single/goufang/daikuan/来计算。

　　未成年人是可以买房的，也可以领取房屋所有权证书。只是在签订买房合同和办理房屋登记时应当由未成年人的法定监护人（一般为父母）代理。

　　现在没有必要开具无房证明。二手房中缴纳个人所得税核定是否是卖方唯一住宅时需要。

　　看银行贷款，如果银行贷款已缴清再次购房则仍首套房，如果银行贷款还未缴清，则算多套房。

　　2015年房地产新规，不限购城市的最低首付降至25%，但是目前市场中大多执行30%的最低首付。另外个别项目因为产权或者其他原因最低首付也有所不同。

　　房产证上有夫妻双方名字：夫妻共同财产；

　　房产证上只有一方名字：

　　a、婚前买房---个人财产

　　特殊情况：婚前一方由父母出资除明确赠与双方的除外，没有名字的一方无权获得产权，但可根据婚后共同还贷支付的款项及其对应的财产增值部分，要求产权拥有者进行补偿。

　　b、婚后买房---共同财产

　　特殊情况：婚后由一方父母出资，产权登记在自己子女名下的视为个人财产；由双方父母出资，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额安份共有。

　　必须一致；如要更改，需走房产证更名程序。如果想在房产证上写上夫妻双方的名字，那么签购房合同时，夫妻双方最好都在场，合同上必须签署双方姓名。

　　根据《莆田市人民政府关于公布莆田市2013年度各类保障性住房准入标准的通知》（莆政综〔2013〕127号）精神，我市经济适用住房准入标准如下：

　　（一）家庭年收入低于10万元(含);

　　（二）家庭财产总额不超过20万元（即家庭年收入标准2倍）；

　　（三）夫妻双方及子女共同居住的家庭人均住房面积低于20平方米（含）或父母、子女共同居住，以父母或子女名义申请的，父母、子女名下所有房屋面积累计后的家庭人均住房面积低于30平方米（含）的低收入住房困难家庭。

　　判断户型好坏，要根据房源的具体位置具体分析。一般来说，格局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明的户型，是通常意义上的好户型。

　　地上总建筑面积÷可建设用地面积=容积率（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）

　　独立别墅的容积率为0.2~0.5，联排别墅为0.4~0.7，6层以下多层住宅为0.8~1.2，11层小高层住宅为1.5~2.0，18层高层住宅为1.8~2.5，19层以上住宅为2.4~4.5。

　　有的开发商会将结构房等处的面积赠送给业主使用，但是这些面积并不在房产证中体现。而有些面积本来就是你的。如入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的;地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积;飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积；落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积;阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积。

　　建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，

　　公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，

　　公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)，

　　套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

　　（外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。）

　　公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。一般包括电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体等。

　　简单来说，毛坯房屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理，而屋外全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

　　精装房就是指经过精致装修的房屋，装修程度在原则上是没有一个上限的，又称“成品房”。

　　普通住宅，户内楼面标高、层高一致，一套居住单位内只有一层。

　　通常将所有非平层住宅统称为复式。

　　LOFT，通常是小户型，高举架，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右。虽然销售时按一层的建筑面积计算，但实际使用面积却可达到销售面积的近1倍。

　　SOHO，能够提供兼有住宿功能和成套型办公条件使用功能的房屋，建筑可按单元式分隔销售。

　　1、土地使用年限

　　70年产权房屋：土地性质为住宅，土地使用年限为70年（土地使用年限到期后自动续期），

　　40年产权公寓：土地性质为非住宅，土地使用年限为40年；

　　2、银行按揭贷款首付比例

　　70年产权房屋：首付25%起（有的银行仍实行30%的首付），

　　40年产权公寓：首付50%起。

　　3、银行按揭贷款年限

　　70年产权房屋：最长按揭年限30年，

　　40年产权公寓：最长按揭年限10年；

　　4、公积金贷款

　　70年产权房屋：可以贷款，

　　40年产权公寓：不可以贷款；

　　5、生活成本

　　70年产权房屋：税费、电费、暖费、宽带费、天然气费等均按民用标准收取，

　　40年产权公寓：税费、电费、暖费、宽带费、天然气费等均按商用标准收取。

　　期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)为止，所出售商品房称为期房。

　　准现房：房屋主体已基本封顶完工，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和配套施工阶段的房屋。

　　现房是指开发商完成房屋全部建筑工程和配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证了。

　　准现房与现房的优点在于无论是面积、质量、户型、采光等都是可看可感的，购房者可以将工程质量及房子现状细细考察一番，少一些担忧。

　　首先看开发商是否具备“五证”。一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证。这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。然后签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

　　购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付——开发商通知购房者签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。