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兴涵水都经过近10年发展，基本完成了区域开发建设，从保利、华永最先拓荒后，12个住宅小区拔地而起，涵江西进的城市滨水生活区已经落地，房价也从当年5-6K升至1.2万/平的区域天花板。
2021年后，当涵江再次迎来土拍热潮，封顶成交屡见不鲜，兴涵水都也在版块尾期推出了难得的住宅地，大唐拿地后，所有目光都瞄向了六一西路沿侧的最后一块住宅地-兴涵水都地块四十。
在保利城大本营中，有人猜测这块地大概率又是保利，那么融创、正荣、建发是否也有可能拿地？
地段点评：
PS拍-2021-23号兴涵水都地块四十，坐落片区中部，主干道六一西路北侧。拥有相对丰富的配套包围圈，西侧规划6.3亿十二年制国际学校、涵江区四实小、涵江新医院等，并可依托六一西路一路东进，抵达隆恒财富广场等塘北商圈约1.9公里，地段优势相对明显，但区域功能还需进一步完善。
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1. 地块格局
该地块目前已经净地，原保利城林语溪售楼部完全拆除，目前地块上还有一些铁皮房。整体地块格局方正，坐东北朝西南，占地约37亩，体量不大。西临福兴路及规划国际学校，南面为六一西路及河道、东北方位皆为保利林语溪。
▲地块红线图
2. 规划评估
兴涵水都地块四十规划容积率＞1.0且≤2.2，建筑密度≤20%，绿地率＞30%，总性质为城镇住宅用地（70年）。
根据出让限价条件，地块起拍价2.79亿元，地价最高限制价格为4.13亿元，最高约7496元/㎡成交楼面价。从总体规划条件看，可以打造小型低密滨水社区。
▲地块航拍图
3. 交通评估
该地块位于六一西路中段，主要出行道路为福兴路、福厦公路、滨海大道、高林街。整体看交通相对便利，但目前兴涵水都片区新盘尚未完全交房，后期人气上升后，六一西路作为主干道早晚高峰可能会存在拥堵，特别是高林街交叉口。
▲地块区位图
PS拍-2021-23号地块
SWOT评估
优势分析：
1、地块坐落涵江水系发达的兴涵水都片区，地块近前方无遮挡，高层水景观视野较好，可打造中小型滨水社区。
2、经过10年一个周期发展，兴涵水都人气逐步上升，配套方面开始加强，从长期看，未来地块项目生活氛围必然更加浓厚，而版块的涵西头排价值也将更加凸显。
3、目前涵江北部新区发展起锚，旧雪津地块先后出让，限价破万，地块限价11980元/平拥有足够的市场对冲支撑，后期价值依然可期。
4、2.2的低密设置条件，限高80米的26-27层左右城市中高层，近南面无遮挡，社区产品表现会相对优越。
5、往东约1.5-1.9公里，可直抵塘北商圈腹地，沃尔玛、莆田十七中、西河公园、塘北街覆盖在内，紧邻配套有华永天澜城底商、青少年宫、涵江四实小、涵江区新医院等，可解决基础生活需求。
▲地块航拍图
劣势分析：
1、地块所处兴涵水都，虽然经过长时间沉淀，但区域功能仍然存在不足。如教育配套，目前仅涵江四实小落地，面对超万户容量的生活区，要解决所有子女教育问题，还需要加速落实新校建设。
2、地块体量不大，资金要求不高，且是片区开发尾期的住宅地，开发商争夺是大概率的事，如果竞拍封顶，7496元/㎡的楼面价成本会压缩后期利润。
3、地块西侧相邻十二年制国际学校（规划），且位于福兴路和六一西路交叉口，是后期生活的主要环境噪音。
4、周边仍有保利等尾盘在售，价格10000-11500万/平左右不等，部分房源8-9k也有，这对限价11980元/平的地块项目的后期销售有一定影响。
▲地块航拍图
机会评判：
该地块位于涵江发展的主力方向版块，与塘北交联、与莆阳一体概念契合，西部水都的价值潜力仍然存在上浮空间，在后续教育商业配套进一步补足后，整体生活氛围必然提升。
▲地块航拍图
威胁评判：
地块目前面临的竞品环境，其实并不容乐观。片区虽说是尾盘居多，但价格有所冲击，其次大唐湖心印象同样限价11980元/平，却地段更佳、社区表现也不错。另外从涵江市场大环境看，下半年多家开发商项目同时入市，压力增大，分流增多，地块入市后的市场竞争一定是更加激烈的。
▲地块规划图
周边配套：
周边教育资源：涵江四实小、国际学校（规划）、莆田第十七中学、莆田第十四中学、涵江第二实小塘北校区等。
生活资源：华永商业、保利城综合体（待运营）、永辉超市、青少年宫、涵江区新医院、西河公园、河滨公园、沃尔玛等。
PS拍-2021-23号地块
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