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下半年的土拍来的格外突然，绶溪新盘建发璞云大腿刚迈入市场，新地就又来了，市区雨后春笋，郊区却旱的像西部大漠。
绶溪地块十一位于城东南郊，地段上算是比较优质的，西洪北街往南1公里就是新天地广场，不过留给开发商的是两块指标、体量完全不同的地块，其中B地块容积率搞到2.2，这在绶溪片区是十分罕见的。
更让网友迫切关心的是，建发、联发现在手头都很忙，明天早上这块地又会花落谁家？
▲地块航拍图
地段点评：
PS拍-2022-07号/08号，绶溪地块十一衔接城东成熟区，周边已有保利香槟、保利金香槟、陶源小区等，生活层面配套充足，下店路商业街区、南郊菜市场、新天地广场等。
未来地块四周规划莆田实小绶溪校区、莆田第二实小绶溪校区，对于地块后期价值显然更有利，不过绶溪一带开发成熟至少还需要3-4年。
横着看，更震撼！
1.地块格局
该地块目前已净地，地块A总占地68.3亩，格局方正，比较好布局。地块B体量较小19.3亩，呈三角形状，四周环学校或道路。
▲地块航拍图
2.规划评估
绶溪地块十一A规划容积率＞2.8且≤3.3,总性质为城镇住宅（70年）、商业(40年)用地。应在地块设置不小于4050㎡建面的零售商业，总体限高120米，可建造约40层高层住宅。
绶溪地块十一B规划容积率＞2.0且≤2.22,总性质为城镇住宅（70年）、教育设施用地。总体限高60米，可建造约20层小高层住宅。
根据限价条件、起拍价、地价最高限制价，地块A最高约11304.39元/㎡成交楼面价，地块B最高约11291.29元/㎡成交楼面价。
▲地块规划图
3.交通评估
该地块位于城东西洪街、海丰北路沿侧，主要交通围绕下店路、延寿街、荔园路、东圳路等，交通路网比较发达，整体出行方便。
▲地块区位图
PS拍-2022-07/08号地块
SWOT评估
优势分析：
1.地块坐落绶溪片区与城东城熟区衔接处，南面接纳现有繁华配套，南郊市场、新天地、附属医院等，北面掌握发展潜力。
2.地块四周规划莆田实小绶溪校区、莆田第二实小绶溪校区，根据荔城区教育局文件，地块划片中山中学新校区，在教育配套层面具有一定优势。
3.当前地块毛坯限价17800元/㎡，对标周边800米挂牌2万左右的二手房，具有一定价格空间，但主要还要看拿地成本。
4.作为城东北部开发的尾声，这两块地的体量和位置都是足够稀缺的，地块A超高层+地块B小高层的规划也是比较少见的。
▲地块航拍图
▲地块航拍图
劣势分析：
1.地块位于南郊区域，近距离的城市界面和人气还是不太够，也需要3-5年时间去完善，入住后也可能存在周边施工噪音影响。
2.两地块体量偏大，超过86亩，起拍超过14亿，这很考验开发商的腰包和实力。另外，如果单拿B地块，体量小，盈利空间也十分有限，整体AB地块体量不够均衡，目前开发商还是趋向30-48亩左右的中型地块。
3.地块需要配建不小于4050㎡的零售商业和托育设施，以及地块B的2.2容积率、住宅限高60米，这些也对开发商利润有一定影响。
4.该区域目前竞品还有保利建发棠颂和府、建发璞云，甚至包括后续的绶溪地块三B，整体市场需求缩水的背景下，竞争强并不是一件好事。
▲地块航拍图
机会评判：
该地块是城东北部的最后住宅地块之一，后续很难有这样的位置，同时绶溪片区开发已经进入中期，从宏观上看未来是比较可观的。未来近4所新校投用、西洪北街、海丰北街打通任督二脉，让区域发展贯通，人气加码也是早晚的事。
▲地块航拍图
威胁评判：
地块最大的潜在威胁大致有三点：第一，周边新房去化并不是非常理想，同时地块入市后至少还有2个竞品。第二，城东一带二手房众多，近年来价格也开始参差不齐，周边2公里挂牌价在1.6-2.1万/㎡不等，分流影响也避免不了。
▲地块俯视图
周边配套：
周边教育资源：莆田4中、中山中学新校区、荔城第一实小等。
生活资源：新天地广场、南郊菜市场、红星美凯龙、1971文创园等。
PS拍-2022-07号地块
PS拍-2022-08号地块
澳德兰溪悦府2024-04-18
建发联发兰溪云悦2024-04-07
凤达凤翔城2024-04-13
联发玉湖宸悦2024-03-28
兰亭雅居2024-03-23
