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前段时间，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
目前，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等多个城市已落地“取消地价上限”这一动作，在福建省内，厦门率先实施，将于11月7日出让的五缘湾钟宅地块，不设上限价，且不限房价！而从莆田市自然资源局发布的拍卖公告看，将于11月17日出让的玉湖新城地块二十四-B，依旧采取“限地价+控房价+公证摇号”的方式出让。
那么，限价还有必要存在吗？
01
疯狂！房价突破2万
“双限”政策随之而来
时间拨回到2017年，彼时的莆田楼市，房价一路高歌猛进，新房开盘均价从1.2万/m²飙到了2万/m²。
土地市场也是一片红火，每一幅热门地块的出让，都会引来诸多开发商的哄抢，溪白五连拍更是推向了高潮，多幅楼面价突破万元线！
为了抑制房价疯狂上涨的势头，稳定市场预期，2017年底，莆田市人民政府发布了《莆田市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》，首次提出了“限房价、竞地价”、“限房价+竞合理地价+摇号”或“限房价+竞自持”、“限房价+竞合理配建+摇号”等出让方式。
之后，限地价、限均价的“双限”政策，成为了莆田土拍的两大指标。
02
土拍摇！新房摇！
楼市进入“摇号”模式
不可否认的是，“双限”政策刚出台时，确实有一定的效果。
从莆田学院北区地块开始，每一块新出让的土地，总会有限地价、限均价横亘其中，房价的整体定价模式也从过去的销售预期定价模式改变成以土地成本定价。
市场热度出现短期下降，政策效果显著，预期被压住了，但随着玉湖、龙德井、沟头、绶溪棚改启动，再次点燃了莆田楼市热度。
说三个典型事件：
·建发央著开盘，近万人摇号，9594组客户抢1127套房
·中南沟头地块登上“超级地王”，扣除道路绿地面积后，楼面价为13411.81元/㎡
·荔浦地块三吸引了281家房企报名竞拍，有史以来，参拍房企最多的一次拍地
不过，得益于“双限”政策，莆田的商品房价格，就像带上“紧箍咒”的孙悟空，一直被牢牢限住，整体增速平稳。
03
卖不到限价！
“双限”如果被取消，会发生什么？
只是发展至今，市场环境发生了翻天覆地的变化，“双限”政策也该到调整的时候了。
一方面，目前的莆田市场行情之下，市场过热的情况早已不复存在了，限地价、限均价名存实亡！这两年的土拍市场，仅绶溪地块三-D一幅地块封顶摇号。
此外，不少板块新房为了尽快去化，售价都卖不到土地出让时规定的限价。像今年上半年快速售罄的建发缦云及联发兰溪和悦，各个楼栋的备案均价远低于各自地块的毛坯限均价，更是与周边二手房形成了3000-6000的倒挂差。
另一方面，在限价机制的制约下，一定程度上压缩了开发商的利润空间，权衡之下，开发商更趋向于做快销盘，放弃了对品质的追求，不论是户型、园林，还是外立面，都大同小异。
久而久之，造成了当下莆田高端楼盘的缺失。
但事实上，对于很多高端客户来说，他们需要的并不是很多套的小房子，而是真正能提供高端享受的高端产品。这一点，在建发璞云近期开盘情况上，得到了充分的体现，建筑面积约187m²及建筑面积约237m²的户型吸引了众多高端客户的青睐。
因此，从土地供给层面上，给高端产品解绑，自然是势在必行了！
04
写在最后
以往市场火热的时候，需要政策降降温，如今，市场下行，政策也应该应松尽松。
当然，笔者也并不是一味鼓吹莆田得取消限价，而是觉得，可以根据具体情况，做出适当调整，比如，在优质热门地块，适当取消限价，鼓励改善和高端需求，在偏向刚需的地块，继续保持限价，保证刚需需求。
你对限地价、限均价有什么看法，欢迎留言讨论！
