正荣林齐华：闽8条将激发市场信心刺激购房需求

　　【前言】2014年对于莆田楼市来说注定是变幻革新的一年，和2013年火爆行情相比，今年莆田楼市一直处于低迷状态。购房者纷纷暂停出手步伐，而各大房企也是延缓推盘节奏伺机而动。就在不久前，福建省出台了全国第一份省级救市文件“闽8条”，市场有望在金九银十回暖。

　　市场行情不好，莆田房企两极分化也越加明显，市场集中度越来越高。作为莆田品牌房企代表，正荣集团在上半年多盘联动，在城南楼市疲软的情况正荣财富中心依然热销领衔全城，而市中心豪宅代表正荣润璟也呼之欲出。作为正荣（莆田）区域公司营销策划部负责人，林齐华先生对莆田楼市有着怎样的解读？他对于正荣深耕莆田又有着怎么样的节奏把控？本期莆房网【地产人物】专访正荣（莆田）区域公司营销策划部负责人林齐华，请他为我们一一解答。

正荣（莆田）区域公司营销策划部负责人林齐华

　　莆房网：2014年莆田楼市表现与2013年截然相反，相比2013年的火爆行情，今年莆田楼市持续冷淡。您认为出现这种反差最主要原因在哪里？

　　林齐华：①近年经济增速放缓,政府加强调控。

　　我国正处在“三期”叠加阶段，即经济增速换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期，发展中必须要付出一定的代价。劳动力供求关系在发生新的变化，资源环境条件的约束性持续增强，这些都使得我国经济潜在增长率趋于下降，我国经济增速下行符合阶段性的客观要求。

　　更为重要的是，经济增速放缓是政府主动调控的结果。今年以来，我国各级政府加大了淘汰落后产能的力度，也增强了环境污染治理的力度，一些地方宁愿把经济增速降下来，也要追求绿色发展、追求可持续发展，这是值得鼓励的。同时，在“三期 ”叠加的新阶段，主动把增长速度降下来也有利于调结构、转方式，特别是有利于市场机制发挥倒逼作用来推动企业转型升级。

　　②信贷紧缩

　　自2013年年底以来，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，银行放款放慢。按照以往惯例，春节过后银行放款慢的情况就会有所缓解，然而2014年年初银行放款的情况却不容乐观，超过半数以上的银行首套房仍维持在基准利率的水平，放款情况依旧比较紧张。

　　③宏观经济走势不明

　　目前来看，中国的宏观经济判断起来非常困难，因为影响明年中国宏观经济的层面非常多，换句话说，不管现在大家对于未来有什么样的预判，但我个人对未来的判断非常困难。08年看09年的时候是非常容易的，受次贷影响，经济出现滑坡，虽然当时大家不知道在什么位置能够止住，但在09年当中出现止跌回升的事件是个确定的事件。今年其实也是一样。

　　莆房网：近期，福建省住建厅出台了救市措施“新8条”，而莆田版本救市措施也同时流出。对于目前莆田楼市市场情况，是否到了必须出台救市政策的时间点？

　　林齐华：目前全国楼市低迷，大部分城市都已经出台了救市措施，而就莆田的市场情况，我觉得“新八条”的出台还是十分有必要的。它的出台一是合理引导住房消费。二是实行分类调控。三是落实差别化住房信贷政策。有助于地方经济稳定增长、增加土地土让金和财税的收入、防止市场大幅度回落、防范房价过分大跌，影响社会和谐、稳定。

　　莆房网：在本次福建“新8条”救市措施中，主要内容有：对刚需购房给予优惠、取消异地购房社保医保门槛、取消7000元/㎡普通住宅标准（契税减免）、还清贷款视作首套房、出地面即可拿预售证、二手房交易满5年取消营业税等措施。这次新政对莆田楼市有哪些影响？其中哪些条文对莆田楼市刺激作用最大？

　　林齐华：①此番以政府正式条文出炉仍将对市场起到刺激作用，购房者契税压力将有所减轻。购房人在还清贷款之后再买房按首套认定，此项规定对于改善型需求置业将起到一定推动作用。卖一套再买一套，从之前的“认房又认贷”变成“认房不认贷”，此类购房者最终仍只拥有一套房子，就将有机会享受到首套房购房优惠。

　　②而“个人转让购买超过5年（含5年）的普通住房免征营业税”将使二手房市场购买力得到释放，个人购买时间由之前的“房产证拿证时间”变成“房屋买卖合同订立时间”，在时间门槛上将大大缩减，此举也将促使一大批房东将自身房源投放到二手房市场。

　　③外地人购房无需再提供纳税、社保缴纳证明将使得更多购房者选择福州和厦门等较发达城市置业，莆田本属于人口净流出城市，如果福厦再取消限购，将分流走莆田楼市部分购买人口。

　　④不仅在购房者购买力上有所释放，在供应方面同样有所动作。预售许可条件的松绑将促使开发商更快出货，开发商在资金上的压力将得到缓解。供需方面同时减压，莆田楼市成交量在在接下来一段时间将有所回升。

　　“闽八条”救楼市主要是重振楼市霸气、激发市场信心、刺激购房需求。其中有三条重要的政策，一是合理引导住房消费。二是实行分类调控。三是落实差别化住房信贷政策。有助于地方经济稳定增长、增加土地土让金和财税的收入、防止市场大幅度回落、防范房价过分大跌，影响社会和谐、稳定。

　　莆房网：近两三年来，莆田各大楼盘纷纷提出了豪宅概念。对于豪宅，您觉得它最重要的品质在哪里？

　　林齐华：①地段和环境。任何时候，决定物业价值的首要因素都是地段。不可复得的稀缺地段铸就的是豪宅的传世价值，而因黄金地段带来的交通便捷，周边生活配套设施齐全和备受瞩目的生活氛围则成就了豪宅生活的至高无上的生活品质。

　　②产品品质。豪宅的品质除了体现在设计之初对居住空间的科学合理规划和人性化考虑，更体现在产品制造过程中对质量的严格控制，而细腻至每一种建材的选用和优化更是豪宅不容忽视的关键细节。因此，包括建筑的立面、户型的平面设计，乃至建材、选用的设施和装潢装饰都要求豪宅有超越常规标准的高人一等的品质。

　　③会所及配套设施。如果说地段是豪宅的外部环境要求，那么会所和配套设施就是豪宅的内在品质要求。迎合高端人群的奢华会所和超前的配套设施是豪宅必备的硬件。

　　④物业管理。物业服务水平是豪宅软件最重要的要素之一。高端人群作为社会成功群体，其对生活品质的高标准和对生活方式的独特理解，必然要求殷勤细致，备感呵护的专业物管服务。豪宅就是要提供一种优越、专宠、尊敬的居住品质。

　　⑥高尚同质居住。物以类聚，人以群分。豪宅对于居住人群的同质要求，是成功人士对生活方式的独特追求，也是其生活品位和地位得以保障和升华的基本条件。不能想像来自不同阶层的人群共同居住的空间如何成就豪宅高尚的居住品质。

　　莆房网：今年上半年莆田市区处于冷冻期，大多数楼盘都按兵不动。随着外围区域板块楼盘的逐渐兴起，莆田楼市区域板块也日益出现分化现象。在这种情况下，您觉得莆田市区楼盘优势和机会在哪里？

　　林齐华：（1）首先，无论是居住还是投资，最先看的就是地段，正如李嘉诚所说的“地段、地段还是地段”地段价值是房地产永不过时的话题，无论是淡市还是旺市，中心地段的物业永远都是最受购房者和投资者青睐的。

　　（2）其次，我觉得每个人心中都有一个“市中心情结”，毕竟从古至今，并不是谁都可以住在市中心的，市中心各种资源、配套、全城都是其他区域无法比拟的。利用市中心的全维度优势，市中心楼盘在升值保值、生活便利等多方面远远高于其他区域，抓住这些机会，努力做好产品的品质，就能在逆市下取得口碑和业绩的双丰收。

　　（3）最后，市区楼盘应做好自己的差异化定位，在抓住自己品质不放松的情况下，一定要以人为本，不断提升物业的服务质量，为客户、业主着想。只有这样，才能在商海之中立于不败之地。

　　莆房网：8月8日姚贝娜助阵正荣润璟产品发布会，吸引了全城目光。姚贝娜出身音乐世家、师承名门，而正荣润璟也是家业大宅代表。在地段价值论仍然未改变的情况下，您觉得正荣润璟最大的价值在哪里？

　　林齐华：①城脉正中，旷世大盘

　　首先，大家都知道，市中心已无像正荣•润璟这样的百亩大宗地块。而土地的幅面大小决定了项目品质的高低。打个比方，土地就像是一块画布，足够大的画布才能描绘出足够多的细节场景，才能展现出足够大气的场景，这就是大盘的魅力所在。所以，正荣•润璟项目的地块拍卖吸引了众多知名开发商的关注，其珍稀程度可见一斑。老城央不可再生，享有老城央便利繁华的大宗地块不可再生，所以，莆田绝不会再出现像正荣•润璟这样，兼具大盘品质与城央地段的高品质大盘，这是正荣•润璟项目与生俱来的独特魅力。

　　②正荣血脉，盛世传承

　　其次，2013年，是正荣集团全国扩张的一年，正荣•润璟，正是在这样的品牌背景下诞生的。大家都知道，正荣是莆田走出去的全国知名房企，在面对正荣•润璟所在的、具有如此象征意义的地块，正荣•润璟无论从规划、设计、用料标准、及施工单位甄选来说，都参照了正荣集团在全国一线城市丰富的高端楼盘开发经验，结合莆田人的生活习惯与区域文化属性，将其作为对家乡父老的总结作品倾力打造。可以说，是超越正荣此前在莆田的所有作品，是真正意义上的新标准高端住宅标杆。

　　③文脉风华，家业长青

　　正荣还不遗余力地整合多方资源，从麟峰小学划片资格的确定、十五班国际双语幼儿园的规划建设，让正荣•润璟的业主得以享受最优越的教育资源，助力其家业长青。与此同时，正荣通过五星级会所入口大堂、精工电梯大堂、百米礼宾长廊、商墅会所街区、皇家台地园林等一系列高规格圈层生活的配套引入，全面助力润璟业主的家宅形象、人脉圈层关系的高度构建，实现其家业传承的人居梦想。

　　可以说，正荣•润璟，不论从硬件还是软件的配套，在莆田都是绝无仅有的，他的价值远非今天的采访可以尽述，还请有兴趣的网友们到售楼处现场，我们的销售代表将会更加全面地向大家展现一个颠覆莆田人对高端住宅想像的家业大宅。

　　莆房网：城南木兰溪板块一直以来都是莆田最热门区域，各大楼盘加快建设，相比前三年来城南板块城熟之势跃然纸上。而城南楼盘最大的价值还是在于它的配套优势，相比其他板块，未来城南商圈有哪些优势？

　　林齐华：①在莆田，大家应该知道，新一轮的政府规划中，莆田启动了“一溪两岸”城市东拓南移的建设方针，确立了以木兰溪为轴心，以荔园路和天妃路十字交汇枢纽为核心的重点发展区域。木兰溪沿岸将成为莆田主城核心发展区的重要组成部分和未来城市发展主要动力，可是说正荣•财富中心所在的区域就是莆田未来的市中心。

　　②经济的发展带来更便捷的交通，木兰溪板块汇聚公路、轻轨、公交、高速等多维一体的交通线，成为莆田交通最为畅达的板块之一。

　　③在政府政策规划下，木兰溪风光引来商机无限，各大开发商抢滩进驻，聚集于此。近2-3年一系列大型综合体项目相继落地开花，区域形成了高端商业、顶级商务写字楼、国际星级酒店、高端住宅配套集聚的盛况，有效地提高该区域的投资和商业价值，区域前景迅猛增值。

　　④周边围绕三大成熟生活居住区（南门、体育中心、黄石）。中高尚收入人群聚集，庞大社区消费，人口密集或白昼人流量较大，需求旺盛。

　　莆房网：能否介绍一下正荣财富中心项目最新情况？近期顶级SOHO开盘情况如何？

　　林齐华：①7月19日，正荣•财富中心顶级SOHO首次开盘，便取得了全城热销的佳绩，在全市成交普遍走低的情况下，给莆田楼市也给投资者注入了一针强心剂。事实证明，无论在任何环境下，拥有中心地段和顶级配套的优质不动产依然坚挺，而经过市场洗牌和格局洗礼，坚持市场导向，坚持以客户为中心，坚持品质至上的项目一定会脱颖而出，赢得商机。

　　②接下来，我们将会推出热销产品SOHO的升级版，22万㎡顶级购物中心之上的五星级行政公馆。这在莆田是十分少有的，楼上办公居家，楼下就可以享受一站式购物中心所带来的便利。

　　莆房网：作为莆田本土最大的房地产开发企业，您觉得支撑正荣集团一路走来最大的品牌优势有哪些？它在践行社会责任方面又做了哪些努力？

　　林齐华：①作为中国责任地产10强企业，以幸福作为企业文化的正荣集团坚守“正品立世”的品质重责，致力于为业主营造幸福生活的人居体验。2013年启动的“老社区优升级”品质提升工程，即是从点滴生活入手，了解居民的生活服务需求，希望通过改善公共空间、公共硬件、居住服务等来营造社区归属感。今年，该项计划又将温馨启动，将正荣的幸福生活持续升级。

　　②历经16载发展的全国35强房企，正荣集团不仅早已将社会责任深深根植于企业文化，深耕公益领域多年，并且在正荣公益基金会这面社会责任大旗之下集结了“爱故乡计划”、“桥畔计划”、“正荣微公益”等多个创新公益项目。正荣集团，发展16载践行公益不止，以强烈的社会责任感赢得业界口碑，并不断展开在公益事业上的创新探索，以及专业化和开放化的自身建设。正荣公益基金会的应运而生，无疑展现了正荣集团整合公益平台，将公益事业长久专业化的决心和信念。

　　③爱故乡计划：让爱回到故乡“成为区域互助社区建设的探索者”，是正荣公益基金会的公益目标，“爱故乡计划”即是缘起于此。目前，爱故乡计划在闽赣两省设有9处试点。

　　④桥畔计划：为草根公益摆渡梦想。“桥畔计划”由正荣公益基金会与北京市西部阳光农村发展基金会于2011年联合发起，正是中国大陆首个专为草根教育公益组织提供行政经费、组织管理支持的开放性专业公益支持平台。

　　⑤正荣微公益：无微不至的积极生活方式，正荣微公益通过策划或支持优秀、创新、多元的小型公益项目，搭建公益平台，鼓励社会各界人士积极参与公益事业。

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