莆田楼市35年发展回顾 它们是最早的一批商品房小区

　　房地产业是集多种经营活动于一体的综合性产业，具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业,是国民经济的重要产业。改革开放以来，莆田市房地产业迅速发展，成为国民经济新的增长点，对提升人居环境，改变城镇面貌，带动全市经济社会发展起到重要作用。

　　一、莆田房地产业发展历程

　　莆田房地产业起步始于八十年代，经过了30多年的发展，莆田房地产业实现了从无到有，从小到大，至今已发展成为一个包括土地使用权出让与转让，房地产开发经营和交易，房产中介经纪，物业服务管理等多种经济活动形式的综合性产业。莆田市房地产业的发展大体可分为以下几个阶段：

　　(一)萌芽与起步阶段（1984年-1990年）

　　在荫芽与起步阶段，房地产活动只进行单一的商品房（住房和店面）开发，采取由单位、群众集资建设，实现资金自求平衡，本着“统一规划、统一拆迁、统一施工、统一安置”的原则，做到改造一条街道，建好一片房屋，兴建和延伸一条大街。当时开发规模很小,多为沿街一层皮开发。1989年由莆田市房地产开发公司实施开发建设的“文献住宅试验小区”（即“八十亩小区”）为起点，迈出了住房商品化、分配货币化的新住房供应路子。至1990年底，莆田房地产开发企业仅有6家，全是全民所有制企业；当年累计完成投资0.20亿元；商品房施工面积11. 25万平方米；当年竣工面积3. 97万平方米。

　　(二)过热发展阶段（1991年-1994年）

　　1992年中央确定的社会主义市场经济体制，房地产市场和其他领域市场迅速火热起来。当时新区建设有文献、嘉新、南门、凤凰山、涵华、拱辰等；旧城改造有十字街片区、南门片区、筱塘片区、顶埔片区、宫口河片区等。

　　而与此同时，政府管理者对市场经济的思想准备不足和缺乏实践经验，导致经济过热全局失控。房地产价格猛涨，开发投资猛增，土地供给失控，高中档楼盘开发过多，企业开发行为不规范，市场秩序混乱等。房地产投资由1991年的0.15亿元跃升到1994年的4.90亿元，年均递增2.2倍。房地产开发企业也由1990年6家迅速增加到1994年的78家，商品房施工面积也由1990年的11.25万平方米迅速扩张到1994年的106.93万平方米。

　　(三)整顿与调整阶段（1995年-2002年）

　　针对房地产业发展存在的诸多问题，中央从1993年7月开始整顿经济秩序，加强房地产金融管理，清理房地产企业。随之而来是房地产市场不景气，房地产企业效益下降，很多房地产企业破产倒闭。

　　1996年中央提出，将住宅业培育成新的消费热点和经济增长点，住房公积金制度开始推行，房地产市场重新得以启动。1998年新一届政府提出将住房建设作为中国经济发展新的增长点，莆田市房地产业开始复苏。1998年-2002年房地产开发量保持稳定增长态势，年均增长速度为26.5%。商品房住宅施工面积由1998年的51.79万平方米提高到2002年的100.18万平方米。期间主要开发建设有荔城大道两侧的龙桥安置区、北磨安置区、凤凰山小区、太平洋中心，学园街两侧的学园小区、易园山庄、南园小区、沟头小区，胜利街两侧的南门小区，梅园路两侧的三信花园等和天妃路两侧的小区建设。

　　(四)快速发展阶段（2003年-2007年）

　　2003年，国务院在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中正式明确房地产业是国民经济的支柱产业，以及2002年莆田行政区划调整、城市化进程加快和禁止城市规划区内个人建房的背景下，莆田房地产业进入了一个快速发展阶段。企业数从2002年底的44家增加到2007年底的140家；房地产开发投资额由2003年的8.55亿元扩大到2007年的49.61亿元；商品房施工面积由2003年的98.26万平方米迅速扩展到2007年的514.72万平方米。一批旧城改造项目如胜利北街成片改造，梅园路两侧改造，东园路两侧正荣时代广场等先后动工建设；新区开发依托学园街北伸、荔城大道北通、福厦路外移、延寿路开通等两侧建设的项目，如三信城市家园、中特城、浅水湾陶源、金威豪园、汉庭花园、等在城区各地开发建设。

　　(五)波动调整阶段（2008年-2018年）

　　2008年受世界金融危机影响，全国房地产迅速下行进入萧条期。2009年在国务院4万亿元刺激经济下，房地产同其他行业逐步复苏。2010-2014年房地产进入新一轮的快速发展期，房地产投资从2008年的62.7亿元增长到2014年的328亿元；房地产开发企业从2008年的168家增长到2014年的257家，万达、万科、保利、碧桂园等全国品牌房地产企业纷纷入驻莆田；主要开发项目有万达广场、万科城、正荣财富中心、天龙世纪广场、雅颂居等项目。

　　随着房地产的大量开发，一些区域商品房库存超过正常去化期。在国务院统一部署下，2015-2016年各地采取各种措施化解房地产库存。随着库存下降，房价恢复上升。富力、恒大、融创、联发、融信、阳光城等品牌企业纷纷进军莆田抢占地盘，地价不断创出新高。2018年7月1日，莆田市政府转发市住建局市国土资源局《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》，实施片区精准调控，落实房价地价“双”控政策，明确今后三年各县（区）片区商品住房销售均价管控目标，全市房价得以控制，市场回归理性，房地产业趋向平稳发展。

　　二、莆田房地产业发展成效

　　经过三十多年的风风雨雨，莆田房地产业逐步走向成熟，主要成效：

　　（一）产业领域不断拓宽，企业实力不断壮大。房地产活动由原来单一的商品房开发逐渐拓宽到物业管理、房产中介及其他房地产活动。企业数量不断增加，从1984年第一家房地产开发公司成立，发展到2018年全市共有303家房地产开发企业。物业管理等其他房地产服务也伴随着房地产发展应运而生，至2018年全市共有物业服务企业160家；房产经纪机构181家；房地产评估机构5家。房地产开发企业实力不断壮大，正荣集团在莆田下辖7家房地产子公司；部分本土企业转战外市外省开发；一些本土企业与保利、融创等国内品牌企业合作，以提高市场竞争力。

　　（二）开发规模迅速扩大，市场竞争趋向公平。 “十二五”期间（2011-2015年），全市房地产开发投资年均增长32%，五年累计完成投资1308亿元，是“十一五”期间完成投资总量的4.29倍；新开工商品房面积2405万㎡，比“十一五”增长101%；竣工商品房面积1640万㎡，比“十一五”增长149%；销售商品房面积1316万㎡，比“十一五”增长107%；存量房交易面积332万㎡，比“十一五”增长7%。2017年，全市房地产投资312.47亿元，较1990年增长1562倍；商品房施工面积2279.42万平方米，较1990年增长208倍；竣工商品房面积525.95万平方米，较1990年增长132倍。随着房地产开发规模的不断扩大，市场竞争也趋向激烈和公平，万科、保利等国内品牌企业大举进军莆田。

　　（三）开发产品呈现多样，宜居程度明显提升。随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，开发商对于商品房开发的理念也在不断更新，大户型住宅、别墅、楼中楼等也随之出现。特别是近几年来，莆田市房地产在开发理念、建筑风格等方面都日益成熟，项目定位、小区规划、户型设计将“以人为本”的准则排在首位。同时，融住宅、商业、办公等多种用途为一体的城市综合体，以及包括商品房开发、城市道路公园学校等配套设施建设的成片新城区开发，逐步成为近年来房地产发展的主流。万科玉湖新城、正荣财富中心、保利城、碧桂园浪琴湾等一批配套齐全、环境优美、封闭式智能型住宅示范小区随之出现，大大提升了住宅开发档次和小区宜居环境。

　　（四）保障体系不断健全，住房问题“兜底”保障。出台了莆田市廉租住房、经济适用房、公共租赁住房及限价商品房的管理规定，住房保障体系拓展到“4+1”（廉租住房、公共租赁住房、经济适用房、限价商品房、廉租租赁补贴），对象范围延伸到全市范围，分类保障更加精准，率先在全省建立保障房配置网上运行公开系统，实现了保障房分配“业务公开、过程受控、全程在线、永久追索”。截至目前，全市历年累计开工建设各类保障房项目105个共计17356套（其中公租房133975套、经济适用房3300套、限价商品房659套），总建筑面积约106万平方米，累计完成投资约25.46亿元，累计竣工13986套，分配13475套，各类保障房历年分配率77.64%；全市历年政府投资公租房6306套，已分配5836套，分配率92.55%。全市住房保障城镇常住人口覆盖率24.97%。

　　三、莆田房地产业发展贡献

　　莆田市房地产业经历了三十多年的改革发展，为加快城市化进程、拉动经济增长、改善人居环境、提升城市形象作出了重大贡献，已成为莆田市国民经济的重要产业。

　　（一）极大改善城镇市民的居住条件，提升了城市品位。三十多年，莆田市房地产开发通过大规模的新区开发和旧城改造，为社会提供了大量的商品房供给，莆田的城市面貌得到全面改观，城镇市民的居住水平得到明显改善。1983-2018年，全市共竣工商品房面积4080万平方米，约40万户家庭居住问题得以解决、居住环境得以改善。2017年，莆田市城镇人均住宅建筑面积达44平方米，比1990年人均增加27.8平方米。房地产开发的档次不断提升，涌现出一批功能齐备、配套完善、环境幽雅的新城片区和住宅小区，使市民的居住品质和居住环境得到了极大的改善。

　　（二）增强城市基础设施建设能力，加快了城市化建设进程。按照“统一规划、合理布局、综合开心、配套建设”以及“先地下、后地上”的原则，房地产开发与城市基础设施、市政设施和公共设施建设相结合，进一步完善城市功能，加快了城市化建设的进程。莆田房地产开发从旧城改造扩展到新区建设，并逐渐走出城区，向城郊和西天尾、黄石、华亭、笏石、山亭、枫亭、郊尾、南日等乡镇发展，大大拓展了莆田城区范围。至2017年底，莆田市城市建成区总面积达到93.5平方公里，是1990年的11倍。

　　（三）有力拉动经济增长，并促进与其相关产业的发展。一是拉动全社会投资增长。“十二五”期间，全市房地产开发累计完成投资1308亿元，年均增长32%，约占全市同期城镇固定资产投资总量的25%，对全社会投资的拉动作用日益明显。二是增加值逐年增加，有力拉动经济增长。2017年全市房地产业实现增加值94.48亿元，增长4.3%，占全市生产总值的比重为4.6%。三是房地产开发建设的快速增长，极大地促进了建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、运输、家电、家具、装饰等50多个行业同步发展

　　（四）增加财政收入，拓宽了城市基础设施建设的资金渠道。一是通过房地产开发，引发土地交易、房屋建设、房产交易等活动，从而为财政创收建安税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等税费。2017年全市房地产业为财政创收各项税费高达31亿元，占全市财政总收入的15%。二是2013-2017年近五年，全市经营性房地产用地出让金额372.51亿元，有力地支撑各类城市基础设施项目建设。

　　（五）拓宽了居民就业渠道，促进社会各类人员就业。一方面通过房地产开发、营销代理、中介服务、物业管理和其他房地产活动来吸纳从业人员，2017年，莆田市房地产业直接吸纳就业人员约1万人；另一方面通过其所带动的相关行业来吸纳就业人员，比如通过土地征迁、房屋建设、装饰装修等活动创造了大量的就业岗位，吸纳了大量的就业人员。

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