2019年莆田楼市四大关键词 看懂大势的人都发财了

　　2019年已逝，莆田楼市在调控收紧、控融资、促销潮中走过成熟关键性的一年。这一年，城市边际不断扩大，楼市表现平稳，土地出让金暴涨55.8%；这一年，“红盘”项目排队抢购，也有项目无人问津。这一年，有的人越买越“勇”，也有人还在观望迟疑。2019年度莆田楼市四大关键词重磅出炉，这些词语与楼市共生，也决定了为未来的楼市走向。

　　关键词一：新区强势崛起

　　从城市发展的轨迹看，从市区到边郊，这是不可逆的过程。目前莆田市区该有的存量资源都有了，同时也没有可发展的空地了，所以政府的最优选择就是把资源投入到其他可快速发展的区域。随着城市框架的不断拉大，边郊板块成为莆田楼市的重头戏，高铁片区、玉湖板块、大学城等片区的发展动态总是不断引爆莆田楼市，并引起市场的广泛关注及讨论。

　　高铁片区：在每一个城市中，火车站片区所蕴含的潜力都不容小觑，它所带来的人流、物流、资金流，都能够为片区发展注入巨大动力。高铁新区作为2019年莆田城市规划中新亮相的一个板块，在多项配套利好落地和品牌房企进驻的双重叠加效应下，已经成为楼市聚光灯下的绝对焦点。“高铁片区”这个顶级流量也为房企带来效应，2019年云悦壹号掀开此轮高铁新区吸睛第一枪，A地块13栋高层仅用6个时间，B地块也开始加推。

高铁片区最新实景图

　　玉湖片区：随着市图书馆、玉湖公园等硬核市政配套的落地，玉湖片区的发展态势开启全面开挂模式。2019年建发央著和建发央誉连续三次开盘，强势刷屏莆田楼市，为玉湖片区带来多个热点。另外，扼守主城与玉湖关键地段的文献路延伸工程正在有条不紊推进中。玉湖的市政路网建设也火力全开，古荔路、文龙路、玉湖路二期等6条道路也在推进中。

玉湖规划图

　　大学城：莆田大学城从规划到落地已有6个年头，时刻牵动着莆田人的心。在过去的一年，大学城终于有了实质性的突破。年底时，“湄洲职业技术学院和莆田学院第一批学生开始搬迁至莆田大学城”刷爆各大朋友圈。作为一个城市空间拓展的重要部分，大学城存在有着非凡的意义。湄洲职业技术学院和莆田学院第一批学生已经搬迁，未来师生汇聚、人气流通，带来了全城的目光和热度，这不仅仅是城市版图的外扩，更深层次的则在于新的投资热土诞生。建发磐龙府择址大学城，传承一城文脉，限价14000元/㎡，89-170㎡新中式华宅，敬献莆田层峰名仕。

大学城实景图

　　一般来说，政府政策和资源往哪里倾斜，当地的发展速度就会较快。莆田市政府已明确提出“三大片区”城建战略，重点建设莆阳新城、木兰溪两岸、高铁新城，形成诸如莆田大学城、玉湖环湖公园、821街南伸火车站、莆田一中新址、轻轨大交通等形成城市组团形态，新兴板块的发展趋势已经越来越明朗。

　　关键词二：市场分化明显

　　2019年随着楼市政策的不断调控，莆田楼市进入了“盘整”时代，但是莆田楼市却连续上演了多场抢房盛况：

　　年初的建工莆商天下，拉开了莆田楼市今年的抢房盛典，165套房源，仅用了2小时清盘。

　　秀屿的国湄领秀随后接档，700多套房源首次开盘便热销全城。

　　建工eco状元府2个月时间内，连开三次，7栋高层住宅全面售罄。

　　玉湖片区建发央著1127套房源，9594个认筹号，无疑将莆田抢房情绪推向高潮。半夜查征信、通宵排队、黄牛拿票等相关话题长时间霸占莆田楼市头条。

建发央著抢房现场

　　联发君领兰溪短短一个多月，创下了五开五磬的佳绩。

　　建发央誉一期、二期共946套房源，先后开盘，都在当日告罄。

　　恒大御景半岛最后两栋溪景房更是一场豪门盛宴，216套房源不到3个小时就售罄。

　　黄石的绿地映像凭借优越的地段及价格优势，也创下开盘售罄的佳绩。

　　然而有的开发商盆满钵满，有的则黯然伤神，比如城北、涵江楼盘仍持续销售缓慢，特价房等促销形式层出不穷，市区部分楼盘又因为高价去化受阻。楼市的冷热不均归根结底还是受供求关系的影响，城北、涵江等过去两年土地供应大的片区，市场饱和稍显冷清，其中部分楼盘甚至出现一周零成交的惨淡境遇。现在楼市进入分化阶段，比拼的不只是品牌，还有价格、地段的影响等综合竞争力。

　　关键词三：烂尾楼迎来复活

　  在楼市调控的指挥棒持续发挥作用下，莆田楼市的行业格局发生变化。一方面，大鱼开始吃大鱼。放眼莆田各大片区，房企集中化程度越来越高，楼市话语权主要集中在建发、保利、融创、正荣、世茂等这几个大房企手里。从土地现场更是明显，坂头地块十一出让时，共44家竞买人参与拍卖，巨岸、骏欧、碧桂园、融信等房企退出最后摇号，本土房企被压得毫无机会。这俨然是在传递一个信号：本土中小房企生存空间将逐步丧失。

坂头地块十一出让现场

　　另一方面，在强监管之下，土地市场风险加大，房企抱团的形式进行联合开发已越来越普遍。世茂与联发联合开拓涵江市场，富力与世茂合作共同开发高铁片区，保利与骏乘合作保利城湖心岛二期。巨岸集团夺得的黄石物流园地块，则由保利操盘，案名为保利香槟公馆。这种报团合作既能快速扩张房企的布局范围和影响力，也可以分摊风险。

　　此外，为了防范化解房地产市场领域风险，ECO城、北戴河等一批备受社会关注的问题楼盘，通过国企接手，也从停摆烂尾的边缘步入良性循环的市场轨道。

　　10月15日，福建滨海地产以3.66亿元成功竞得高铁新城正大锦城尾盘项目，成为莆田盘活“烂尾楼”一个新的成功案例！目前，该项目正式命名为滨海城南府，并通过荔城区发改委投资审核，这也让该项目自2015年6月烂尾至今，苦苦等待交房的36位业主喜开颜笑。

　　11月15日，建工集团联合交投集团（65 :35的投资比例）以15615万元成功收购莆田总部商务区安特国际中心100%股权，同时更名“莆阳天下”，让这个进退维谷的写字楼项目破茧成蝶。

建工收购安特国际中心

　　烂尾楼如同一道伤疤一样，不仅破坏城市形象，浪费国家土地资源，还破坏了市场信心，而在莆田大大小小的烂尾楼盘有不少，住宅项目、商业项目皆有，分布在不同区域，楼盘烂尾时间短则一年半载，长则像文献步行街这样超过10年的也有。随着莆田越来越多的房企开始重视土地存量，在一级城市土地短缺，新批建设用地少情况下，盘活存量市场的需求迫在眉睫，加之政府释放城市规划导向，使得许多烂尾多年的楼盘得到盘活。不仅让越来越多困扰城市发展多年的“伤疤”迎来愈合的曙光，同时也给楼市带来许多新的机会。

　　关键词四：房贷利率调整

　　在LPR改革之前，贷款买房，是要看央行基准利率的。并且，贷款合同上约定的贷款利率不是固定不变，会随着每年的基准利率的变动而变动。2019年10月8日起，央行调整新发放商业性个人住房贷款利率，将贷款市场报价利率(LPR)作为房贷利率的下限。

　　12月28日央行再出新政。将原有的存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，并于2020年8月31日前完成。这标志着利率市场化改革的进程进一步加快，这是房贷利率今后的新常态。

　　购房者更关心的是，转换后房贷利率是高了还是低了？举例来说，如果此前的房贷利率为基准利率上浮10%，基准利率此前为4.9%，上浮10%后，房贷利率为5.39%。那么，2020年3月份开始转换后，购房者2020年的房贷利率仍是5.39%这一水平不变，只是计算公式发生了变化。新的房贷利率为LPR增加或者减少一定幅度。

　　在存量房贷定价转换时，购房者面临两个选择：第一，选择固定利率。也就是说，房贷利率与当前利率水平保持不变，以后不管LPR利率怎么变化，购房者房贷利率保持不变。比如，以前房贷利率为基准利率上浮10%，那么选择固定利率后，到期前购房者房贷利率水平维持5.39%不变。

　　第二，选择浮动利率。这意味着，房贷利率将根据LPR变动而变化。假设重新定价周期为1年，此前房贷利率为基准利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR为4.8%，那么，加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年，房贷水平不变。从2021年开始，购房者房贷利率为2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此后每年以此类推。

　　如果买房早，当时房贷还打折，那该如何计算？假设以前房贷为基准利率上打七折，即房贷利率为3.43%。2020年，购房者房贷利率仍为3.43%，加点幅度应为负的1.37个百分点（3.43%-4.8%=-1.37%），也就是说，未来房贷利率计算公式变为了LPR-1.37%。

　　两种方式，该如何选择？银行人士认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降的背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走高，但如果此前选择的是固定利率，则房贷成本不变。

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