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把脉莆田楼市,房价背后的秘密曝光…

2021-01-20 来源:莆房网 用手机看

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  但凡有网友给莆田楼市隔空“把脉”,都逃脱不了一个尖锐的话题!

  “莆田作为三四线城市,房价却冲入全国前列”

  凭什么? 每次一抛出都能够引发网友热议。

  经济和房价不匹配?

  莆田房价秘密公开!

  情理上,大家对自己的家乡都有一种天然的保护,自己可以怒骂千百遍,却不能容忍他人随意指摘。各大城市发展排行榜更是能够承载大家的故乡自豪感,每年都有各种机构扔出中国城市发展各类榜单,其中“中国一二三四五线城市排名”最为吸引关注。

  根据最新的二手房房价排行榜显示,莆田均价14637元/㎡,位居二三四线城市第20名,超过西安、昆明、南昌等省会城市,也超过泉州等经济强市。房价与城市排名之间的不匹配,这是莆田购房者最为诟病的地方。

  

  不可否认,大部分莆田人对于这一悖论的认知,仍是处于感性的情感发泄,并不能看到真正的逻辑。

  一般来说,城市发展排行榜是根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性、未来可属性等多个维度,而决定房价的是当地的经济结构、人口内需等,两者之间的决定因素并不相同,也就不能拿来做简单的对比。

  

  ▲示意图

  从宏观上讲,中国经济分为东、中、西三个区域,其中东部城市民间经济发达、居民购买力比较强,整体房价普遍高于中西部甚至是北部城市。莆田所处的东南沿海城市带,普遍房价居高不下。

  南昌、西安等虽贵为省会城市,但其所处的城市圈整体经济较为一般,并没有类似莆田藏富于民的实力。有些的城市面貌好于莆田,更多是基于举全省、全市财政之力,打造出个别强化的超级省会和超级城市。

  当我们再深刻梳理莆田的人口和经济结构时,就不难寻找到房价趋高的原因所在。

  

  ▲莆田

  其一莆田虽不是人口流入型城市,但自身内需体量较大,城镇化空间仍然存在,大量“要进城、想进城”的市场需求依旧会让楼市阳性发育!莆田的民间财富和置业观念要划重点。

  其二,莆田产业经济相对泉州、福州、厦门是比较薄弱的,地方财政更依赖于地产经济。不逐步脱离独立便会容易进入一个不健康的经济循环,吸引人才发展实业才是出路!

  莆田楼市的“大后期”

  答案在都市圈里

  对于一个城市的房价来说,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,人口结构也常常被人用来分析当地楼市的发展。

  莆田地处福州厦门两强中间,相较于福州的“争创国家中心城市”和厦门的“金砖城市”,”莆田的城市标签就显得苍白,引以为傲的名片似乎只有“妈祖”“卤面”。因此一些中高端人才受虹吸效应影响向外流失,并且不少购买力早已向福州、厦门转移。这也是部分人看空莆田楼市的原因所在。

  

  ▲莆田城市地理示意

  

  ▲厦门

  

  ▲福州

  与此同时,北方多个三四线城市大规模降价,甚至沦为空城,也为莆田楼市的发展蒙上了一层阴影。

  业内人士表示,这些年推动莆田房价上涨另一大重要力量,就是品牌房企的推波助澜。一二线城市土地成本高昂和高压态势的政策压力,使得他们不得不降维到三四线城市寻找机会。未饱和!正是他们瞄准莆田的出发点, 具备城市版图的延伸性,并拥有足够多空间的民间内需,纷纷抢滩,争先开发,房价上涨的答案也都写在了城北、玉湖、高铁等诸多开发区域。

  三四线城市加速分化背后的逻辑就是城市圈概念。相较于北方“孤立分散型”城市,莆田未来的上涨空间则依赖自身的潜力和“海西城市群”。

  

  ▲海西城市群

  尤其是省内8条城际铁路交融,加强都市圈内部城市之间的互相联动,能够加速人的流动性,对核心城市需求外溢的支持能力很强,产生人口辐射化,如同上海周边的南通、嘉兴,广州西南的佛山,如果没有全面化的城市崛起,莆田楼市的大后期似乎也逃脱不了这样的规律。

  

  ▲福州城际铁路规划建设一览

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