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进入2021年后，涵江市场迎来集中的土地供应，楼市热潮再次席卷而来，正荣、建发、海伦堡先后问鼎雪津片区，同时保持了连续封顶摇号成交。6月再出优质地，涵江兴涵水都地块二十九即将再战涵江。这一次，会不会继续封顶摇号呢？
▲地块航拍图
在2017年11月1日，涵江兴涵水都地块二十九当初规划自持人才公寓，华佳彩拿地退地后，再次拍卖。该地块位于融创玖溪大观隔壁，三面环水，毗邻河滨、西河、湖心岛三大公园，主出入口六一西路，区域周边聚集涵江区第四实验小学、12年制国际学校、沃尔玛商圈、华永商圈、涵江医院等生活配套，十分方便。
2013年3月7日，华永天澜城率先入驻兴涵水都片区，房价约在4000元/平米，随后保利深耕兴涵水都片区，至今保利城已开发到九期，一座新城逐步走向成熟。作为区域开发落幕前的一幅优质地，大概率将受到房企争夺。
▲地块航拍图
地段点评：
PS拍-2021-09号兴涵水都地块二十九，坐落兴涵水都片区以东部，依托六一西路直联塘北商业成熟区，形成既有水系宜居且现行生活便利的社区优势，随着自身区域配套的加码投入，如西部涵江实小分校（区第四实验小学）、国际学校等，地块价值也将进一步提升。
▲地块规划图
1. 地块格局
该地块目前已经净地，旁边紫霞路、凤阳路修建中，地块形状相对规则，坐北朝南利于布局，体量适中49.28亩，且限高80米（约26层）的纯住宅小区，具备水系景观、宜居、便利等生活优势。
▲地块航拍图
2. 规划评估
兴涵水都地块二十九占地32851㎡，规划容积率＞1.0且≤2.5，建筑密度≤20%，绿地率＞33%，70年产权纯住宅地块，根据限价条件，拍卖起始价35900万元，加价幅度200万元，地价最高限制价格为53300万元，即4371元/㎡的起拍楼面价， 最高6489.9元/㎡的楼面价。
▲地块航拍图
3. 交通评估
该地块位于六一西路与香林路交叉口，同时汇聚六一路、福厦路、香林路、紫霞路、凤阳路、高林街、涵港大道、莆涵大道、滨海大道等交通主干道，路网密度较高，有230、210、228等多线公交车直达，出行方便。
▲地块航拍图
PS拍-2021-09号地块
SWOT评估
优势分析：
1、兴涵水都进入区域完善加速阶段，商业、教育配套虽前期进展较慢，但目前已有动工，区域成熟化在即。地块周边目前尾盘量增多，库存不高，该地段此时入场可衔接市场需求。需求。
2、周边教育资源丰富，有在建封顶的涵江实小分校（区第四实验小学）、马上开工的12年制国际学校、莆田十七中、莆田十四、融创玖溪大观幼儿园等，能够满足基本的教育需求。
3、交通上，该地块通过福厦路或者莆涵大道，10余分钟可直达莆田城东。六一西路、涵港大道、高林街、滨海大道、香林路等多条涵江主动脉环绕，出行高效便捷。
4、商业部分，目前可以就近依托华永商圈、隆恒沃尔玛商圈、商业城一二期、水韵城、国货商圈、永辉商圈等，后期片区也将拥有商业配套，贴合业主的生活购物需求。
5、兴涵水都片区水系网络发达，地块周边更是三面环水，生活观赏性高，且比邻湖心岛公园、百米距离的西河公园、涵江青少年宫，生活休闲一步到位。
▲地块航拍图
劣势分析：
1、近年来，兴涵水都均价普遍保持在1万左右，该地块虽限价11980元/平米，受竞品影响，后期开盘价可能会维持在1.1万元/平米左右，开发商利润相当压缩。
2、该地块最高楼面价可达到6489元/平米，初步估计会有多家房企争夺，封顶摇号几率较高，开发成本上可能会加大。
3、地块周边虽尾盘较多，但仍对后期销售有一定的分流影响，如保利城和悦府、保利林语溪以及商贸城在售的正荣保利两大楼盘。
4、该地块南侧7楼以下的房源，将被保利城湖心岛二期略微挡住部分视野，或对客户的购买心理有所影响。
▲地块航拍图
机会评判：
该地块拥有相对醇熟地段、水系宜居、区域逐步完善等主要显性价值。加之周边商品房库存下降，交接市场新需求，后期销售压力不大。
▲地块航拍图
威胁评判：
目前地块除了新房外，一个潜在的威胁是周边的二手房，华永天澜城、保利城一二期包括安置房，挂牌价普遍不高。其二，兴涵水都虽然区位优势明显，但现阶段自身仍然是配套功能不足，特别是教育和商业这两块，会影响到购房者的置业取向。
▲地块红线图
周边配套：
教育配套：涵江区第四实验小学、12年制国际学校、莆田十七中、莆田十四、融创玖溪大观幼儿园等
医院配套：新涵江医院等。
生活配套：保利商圈、华永商圈、隆恒沃尔玛商圈、水韵城商圈、塘北商圈、永辉超市、涵江青少年宫等。
PS拍-2021-09号地块
▲兴涵水都地块二十九土地评估价
▲公交配套
▲公交配套
▲青少年宫
▲西河公园
▲涵江区实验小学分校
▲涵江医院
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