观察：“411新规”突袭莆田楼市 营改增影响或有限

　　莆房网讯：4月8日，莆田地税传出紧急通知：从4月11号开始，调首购与首改改为以家庭为单位，10日前调的首免契税证明在10号前要使用，过期做废，按新政策执行；关于营业税满2年的界定，如果卖方第一道是从开发商买的，原来是以预告登记的时间为准，下周一4月11日开始调整为以领证时间为准来确定是否满2年。事关交易双方权益的政策变动，引发莆田购房者广泛关注。同时，即将于5月1日正式执行的“营改增”新政，对于莆田二手房市场有何影响？　　

　　中意房产宝胜分店的刘店长介绍，按照“411新规”，今后购房套数的认定将以家庭为基准，由此将对购房资格及契税等各项购房成本造成影响。尤其是营业税满两年的界定标准由原先的购房合同满2年，调整为房产证出证时间满2年，这将使得很多二手房新增房源受到影响。比如五十米路上的名邦豪苑，很多房源的购房合同早已满两年，但是领证时间却未满2年。万辉一二期房源因领证时间早没有受到影响，但是2014年才的三期就受到新政冲击了。认定时间标准的变化，将对近期莆田二手房市场造成一定冲击。　　

　　中意房产党校分店吴店长表示，如何负担新增出来的交易费变成了二手房要解决的主要问题，有的选择买卖双方共同分担，或者是拖延过户时间等。市区的金域华府因领证时间是2014年年底，所以到2016年年底才满两年；城南的住友十亩园领证时间更是下个月满两年了，因此买卖双方就达成协议先成交但推迟过户。　　

　　此外刘店长透露，目前莆田二手房的挂牌房源中有近4成是来自新增楼盘。随着人们对居住品质的提升，加上年初的契税改革政策，二手房中新的楼盘大户型房源因手续费大大降低而热捧。但是因为“411新规”出台，很多新挂牌的房源由于领证时间未满两年而不得不多付好几万的交易费。这多少会加重购房者的观望心理，降低购房者的买房热情，对近期的交易量也有所影响。　

　　对于5月1日即将到来的“营改增”政策，业内人士郭先生认为对市场不会产生影响。购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负要低0.24个百分点。因此对二手房的影响并不是特别大，主要是对企业、厂房等影响比较大。因为营改增试点实行双扩，将建筑、房地产、金融、生活服务4个行业纳入试点范围，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。　

　　对于近期楼市政策变动，上述刘店长表示，一方面是由于楼市回暖的迹象明显，实行近两年的“闽八条”即将到期，楼市政策又有慢慢收紧的趋势，另一方面一二线城市楼市过热，也将影响整体调控基调。虽然从短期上看近期的这些政策对二手房的成交有所影响，但是当市场适应新的政策之后，二手房房源的交易优势又将凸显，市场仍将保持稳健发展的态势。

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