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莆田市2021年一季度房地产市场运行形势分析
今年以来，莆田市继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，全面稳妥推进房地产市场调控，完善政策协同、调控联动、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场持续平稳运行。一季度房地产市场延续去年下半年强劲复苏态势，在去年下半年房地产用地大量供应和城市征迁大力推进下，商品房新开工、房地产投资、批准预售等供给侧指标,以及商品房销售、二手房交易、住房贷款等需求侧指标都呈较大幅度增长。具体运行形势分析如下：
一、房地产开发投资情况
1、商品房新开工面积成倍增长
由于去年下半年全市经营性房地产用地大量供应，使得去年第四季度和今年第一季度商品房新开工面积明显增长均达200万㎡以上，特别是去年一季度受新冠疫情影响基数低，今年PS拍卖2020-23号、PS拍卖2020-27号两块百亩以上地块的动工，带动今年一季度商品房新开工面积同比成倍增长。1-3月份全市商品房施工面积1988.75万m2，其中新开工面积286.32万m2，较2020年同期大幅增长233.20%，与2019年同期相比也增长186.29%。
从各县区新开工项目看，荔城和涵江分别因PS拍-2020-23号保利·天汇（92.35万m2）、PS拍-2020-27号保利·堂悦（37.82万m2）大盘项目的开工建设，带动本辖区新开工面积同比大幅增长；城厢区一季度和鸣·兰溪、文献首府二个项目新动工，同比略增；秀屿区因去年基数低，今年西马二路北侧地块一新开工和琇屿青城部分继续动工，同比增幅翻倍；仙游县一季度只有一个项目新开工，但去年同期数据为0，所以涨幅为100%；北岸已连续两年多无新项目开工。各县区新开工面积分别为：仙游县0.25万m2，比增100%；荔城区143.16万m2，比增303.04%；城厢区28.98万m2，比增16.25%；涵江区82.46万m2，比增429.95%；秀屿区31.47万m2，比增217.24%；北岸0万㎡，与去年相同。
2、房地产开发投资大幅增长
由于去年一季度全市房地产受疫情影响完成投资基数低，而今年一季度商品房新开工面积成倍增长，因此一季度全市房地产完成投资同样是大幅度增长。特别是保利·天汇、保利·堂悦、和鸣·兰溪、文献首府、白棠·云麓玺樾等新项目开工建设，带动约88亿元土地购置费入库统计，支撑着一季度房地产投资快速增长。1-3月，全市房地产完成开发投资120.58亿元，较2020年同期（48.30亿元）大幅比增149.65%，较2019年同期（61.25亿元）也增长96.87%。
从各县区的房地产开发投资情况看（按项目属地统计原则），荔城、城厢新开工项目位于主城区中心位置，土地购置费相对较高带动两区投资额成倍增长；秀屿区近二年迎来了房地产业的快速发展，投资力度不断加大，已连续两年第一季度呈大幅增长态势；北岸无新增项目。其中仙游县完成投资5.63亿元，比增59.49%；荔城区44.82亿元，比增180.30%；城厢区41.15亿元，比增305.42%；涵江区20.52亿元，比增49.45%；秀屿区7.48亿元，比增188.8%；北岸0.82亿元，比降64.66%。
二、商品房供求关系情况
1、商品房批准预售面积较快增长
在去年第四季度至今年一季度新开工面积大幅增加（达500万㎡）的带动下，今年一季度全市商品房批准预售面积继续延续2020年第四季度较快增长态势。1-3月，全市商品房批准预售面积86.78万㎡，与2020年同期相比增长92.12%，与2019年同期相比也增长10.86%；其中商品住房批准预售面积73.24万㎡，比去年同期增长118.37%，比2019年同期增长22.8%。
从分区域看，仙游县因去年同期基数较大，且去年下半年出让的3宗房地产用地无一进入预售，所以今年一季度出现比降；市本级各区因去年疫情影响同期基数较低，今年同比都出现大幅增长，特别是城厢区和秀屿区去年下半年新出让的地块面积大且基本进入预售，所以同比大幅度增长。其中仙游县14.71万㎡，比降41.25%；荔城区8.96万㎡，比增75%；城厢区15.41万㎡，比增715.34%；涵江区14.55万㎡，比增66.67%；秀屿区28.37万㎡，比增600%；北岸4.76万㎡，比增100%。
2、商品房销售面积同比倍增
由于去年一季度受疫情影响，商品房销售面积大幅下降基数较低，而今年第一季度随着商品房预售面积大幅增加，无论是中心城区改善型楼盘还是周边刚需型楼盘有效供应充足，且各项目周边基础设施配套不断完善、各县区“双百”征迁行动释放大量住房需求，商品房销售面积延续2020年第四季度态势，同比出现成倍的增长。据商品房买卖合同网签系统统计，1-3月份，全市商品房销售面积108.98万㎡，与2020年同期相比大幅增长93.85%,与2019年同期相比也增长51.85%，其中商品住房销售96.88万㎡，与2020年同期相比增长119.48%，与2019年同期比增73.22%。1-3月份全市商品房销售面积分别为27.29万㎡、34.6万㎡、47.09万㎡。
从各县区销售数据看，都呈现较大幅度的增长。仙游县的碧桂园·天成、永鸿文化城、骏耀财富广场等项目销售面积都在2万平方米以上；荔城区的磐龙府、玖序台、大唐玉湖观邸项目持续热销；城厢区的中南珑禧台项目首开热销位居3月份市本级销售榜首；涵江区以保利房地产开发的各项目销售为主，其中保利堂悦项目首次开盘销售2.42万㎡；秀屿区近两年出让的地块较多并已全面入市销售，其中清塘雅居项目位于公园周边且教育配套完善吸引大量刚需购买，一季度狂销9.55万㎡。各县区销售面积分别为：仙游县21.88万㎡，比增59.48%；荔城区21.76万㎡，比增72.02%；城厢区20.07万㎡，比增109.06%；涵江区16.75万㎡，比增87.36%；秀屿区25.5万㎡，比增225.67%；北岸3.02万㎡，比增81.93%。
3、商品住房销售价位基本稳定
一季度，得益于我市房地产调控政策的连续性和稳定性，全市商品房销售价格继续保持基本稳定状态，受秀屿区、仙游县等较低均价商品住房销售量大幅增长的影响，全市销售均价回落到万元以下。据商品房买卖合同网签系统统计，全市商品房销售均价9810元/㎡，其中商品住房销售均价（不含安置型商品房）9874元/㎡，较去年同期比增1.44%。1-3月全市商品住房销售均价分别为9981元/㎡、9109元/㎡、10366元/㎡。
商品住房销售均价按县区分，城厢区在中南珑玺台、和鸣兰溪等高价楼盘销售带动下，住宅均价全市第一;秀屿区以价位相对以往其他楼盘较高的清塘雅居、琇屿青城等项目销售为主，均价同比涨幅全市最大;荔城区以城市周边片区较低价的玖序台、磐龙府等项目销售为主，全区均价同比有所下降。其中仙游县6869元/㎡，比降4.05%；荔城区10996元/㎡，比降7.26%；城厢区15530元/㎡，比增2.88%；涵江区9809元/㎡，比降1.26%；秀屿区7903元/㎡，比增12.64%；北岸5307元/㎡，比增4.14%。
4、商品房库存面积下降明显
从批准预售面积和网签销售面积看，一季度全市商品房供销比为0.80:1，其中商品住房供销比为0.76:1。一季度全市共减少商品房库存34.55万㎡，其中商品住房38.25万㎡、商业-0.42万㎡、办公0.72万㎡。
截止3月末，全市商品房库存面积378.88万㎡，去化周期14个月。其中，住宅263.49 万㎡、去化周期 11个月；商业74.13万㎡、去化周期53个月；办公37.26万㎡、去化周期23个月。从各县区商品住宅去化周期情况来看，其中仙游县20个月、城厢区7个月、荔城区7个月、涵江区13个月、秀屿区1个月、北岸27个月。荔城、城厢、秀屿库存去化周期已低于合理期间，特别是秀屿区商品住房严重供应不足必须加大土地供应力度，以保证商品住宅后续供需基本平衡。
5、二手房交易面积明显增长
一季度，在城市成片更新、土地综合整治征迁力度加大带动下，二手房交易量同样明显增长。1-3月份全市二手房成交面积39.98万M2、同比增长33.4%；其中二手住房成交面积34.36万M2、同比增长32.51%。
按区域分，市本级二手房交易面积33.22万M2、比增29.61%（其中二手住房成交面积27.89万M2、比增27.64%）；仙游县二手房成交面积6.76万M2、比增55.76%（其中二手住房成交面积6.47万M2、比增58.58%）。
三、土地及金融信贷情况
1、房地产用地供应量升价降
一季度，全市经营性房地产用地供应以城市周边地块为主，面积大价格低，因此出现全市土地供应呈现量升价降的暂时现象。1-3月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地6宗34.24公顷（合513.66亩），与去年同期（475.74亩）比增7.97%；出让总价款191300万元，同比下降16.48%。
按区域分，市本级供地4宗25.4公顷（合381亩）、比增30.46%，总价款155500万元，平均每亩408.14万元、比降18.66%；仙游县供地2宗8.84公顷（合132.66亩）、比增123.41%，总价款35800万元，平均每亩269.86万元、比降20.48%。
2、房地产各项贷款增速较快
截至2月末，全市房地产各项贷款余额872.85亿元，同比增长13.64%，增速比11月末增加0.81个百分点；今年新增32.99亿元，同比多增14.74亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为38.58%，同比提高0.90个百分点。其中：
房地产开发贷款同比下降。截至2月末，全市房地产开发贷款余额94.21亿元，同比下降2.30%，比年初增加10.65亿元，同比多增5.80亿元。其中：保障性住房开发贷款余额同比增长19.82%，商业用房开发贷款余额同比下降23.95%。
个人住房贷款增速较快。截至2月末，全市个人住房贷款余额741.24亿元，同比增长16.27%，增速比11月末增加0.18个百分点；今年新增21.19亿元，同比多增7.94亿元。其中，新建房贷款余额637.09亿元，同比增长14.41%；再交易房贷款余额104.15亿元，同比增长29.12%。今年莆田市房地产从新冠肺炎疫情影响中恢复，房地产信贷增幅较快，房贷利率LPR趋稳，个人住房贷款增长较快，增速比上季度略有增加。（莆田市住房和城乡建设局 陈志强、陈建玫）
