流拍、停拍、低溢价！莆田土地市场这个冬天有点冷

　　近两年来，调控成为莆田楼市主旋律，市场从2017年的疯狂到2018年的低迷，转换只在一瞬间。土地市场向来都是楼市的风向标，它的变化也可以被视为房地产市场未来走势的前兆。在本轮莆田楼市调控中，不仅对新房市场的供应下手，对土地市场也推出相应调控措施。春江水暖鸭先知，近期莆田土地流拍的频繁出现，也预示着莆田楼市的这一波低迷还没到底。

　　急速冰冻 莆田土地流拍现象增多

　　2018年7月，莆田楼市精准调控措施出台，除了强调“实施片区精准调控”、“加强片区房价监管”，其中亦提出要“优化土地供应管理”。特别是进入11月和12月之后，莆田拍地节奏加快、数量增加，不过莆田土地市场依然显示出十足的凉意。

　　根据莆田国土局公告信息显示，下半年以来，莆田共有火车站地块、江口镇旧城地块、涵江铺尾地块、磐龙山庄地块、山亭镇地块等多宗土地流拍或停拍，流拍或停拍地块数量相比去年大幅度增加。此外，土拍低溢价率也是莆田下半年土地市场的一大特征。2018年上半年，融侨夺得莆田学院北区地块溢价率190%、联发夺得塘北地块溢价率148%、华鸿夺得秀屿笏石地块溢价率167%，而到了7月份，精准调控出台后的首次土拍，保利2.48亿竞得塘北地块十二，溢价率降到60%，建发夺得荔浦地块一溢价率30%，融创夺得塘北和兴涵水都地块，溢价率也仅为55.8%和0.3%，下半年土拍都没有达到政府最高限价。

　　相比此前拍地每幅地块都有多家甚至十几家开发商报名竞争，今年莆田土拍大多被保利、联发、建发、国投等央企或国企竞得。随着开发商融资日益紧缩以及对未来市场预期的下降，莆田土地市场已经没有了往日的火爆。

　　春江水冷 开发商拿地信心不足

　　莆田土地流拍的增加，说明了开发商在土地市场上拿地信心严重不足，一方面，房企面临越来越严重的现金流压力，另一方面，限价等调控措施的存在让开发商失去了在莆田拿地的热情。通过观察可以得知，下半年莆田流拍的地块大多位于火车站、江口、西天尾等外围区域，面对一些发展前景不是很明朗、且缺乏政策支持的周边区域，莆田开发商在拿地时的谨慎是可以理解的。

　　根据有研究机构的统计数据显示，今年1-10月，全国300城住宅用地流拍地块宗数为543宗，同比增加77%；流拍地块宗数占推出地块宗数比值为6.8%，较2017年的3.5%提高了3.3个百分点；流拍地块总规划建筑面积为6613万平方米，是2017年的2.1倍。在全国土地市场进入寒冬之际，莆田亦不能独善其身。

　　春江水冷，开发商对市场的敏感度总是高人一等。随着莆田楼市调控持续深入，限地价、控房价、摇号等土地出让条件严苛，在地价高企、房价上涨预期被抑制的背景下，开发商的利润空间被压缩，拿地意愿降低。同时，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，再加上房企融资渠道持续收紧、融资成本不断提高，加杠杆购地被严控，房企拿地更加谨慎，有的会根据地块的限价反推拿地的技术指标，保证能算得过账的才会出手；有的土地储备充裕的主动选择放缓拿地；有的资金压力大的被迫放弃拿地。

　　不过，“优质地块遭争抢，非优质地块流拍”！土地流拍的增多并不代表开发商对莆田楼市悲观，只能说大家在拿地的时候更加理性。因为那些流拍的土地大多是位置偏远的周边地块，而地理位置优越、条件较好的优质地块依然是开发商争抢的对象。

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