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近十年第三高!上半年莆田卖地41.97亿 未来趋势已定

2020-06-29 来源:莆房网 用手机看

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  2020年,一场新冠肺炎对莆田各行各业都产生了巨大的影响,特别是第一季度,工厂停工、商场停业、学校停课,社会经济在转瞬间就被按下了暂停键!房地产作为对线下成交极具依赖的一个行业,疫情对其也是产生了不小的冲击。在2月份传统春节返乡高峰期,莆田各大售楼部只能大门紧闭。与此同时,受到疫情影响,莆田土拍在第一季度几乎停滞,到了上半年第二季度才开始慢慢恢复正常节奏。

  上半年莆田卖地收入近十年第三高

  覆巢之下、安有完卵!莆田房地产市场的发展建立在社会经济平稳运行的基础上,各行各业暂停运转,莆田土拍自然不可避免。据悉,在1月22日秀屿255亩综合体地块(铜锣湾万达广场)拍出之后,莆田土地市场暂停了超2个月时间,直至3月26日从重新开启,拍出莆田西地块(三盛中梁璞悦风华项目)。

  根据莆田自然资源局数据统计,2020年上半年莆田拍地总金额为41.966亿,拍地数量为10幅。其中拍地金额为近十年来第三高,仅次于2017年和2019年。随着楼面价居高不下,除非市场急速冷冻,未来莆田拍地总金额将难有下降的机会。

2011年上半年-2020年上半年莆田拍地走势图

  在度过疫情的冲击影响之后,从第二季度开始,莆田拍地节奏开始加快。在今年上半年拍出的10幅地块中,第一季度拍出4幅,第二季度拍出6幅。从3月份开始,莆田楼市开始吹响全面复工复产的号角,在开发商大力度促销之下,市场成交量开始恢复到正常水平。手中有粮心中不慌,在资金回笼之后,开发商自然有了在在土地市场上纵横捭阖的底气。

  据悉,三盛莆田西地块限价1.45万/㎡、楼面价7775元/㎡,正荣玉湖地块限价1.49万/㎡、楼面价9031元/㎡,正荣老叶树地块限价1.42万/㎡、楼面价7790元/㎡。在利润空间如此之小的情况下还敢于大肆拿地,足以看出开发商对于后市的信心。

  拍地地块越来越小!市区彻底进入小盘时代

  观察近三年莆田市区拍地地块会发现一点,莆田市区50亩以上的地块已经越来越少,反而是一些小地块正在挤牙膏式陆续供应。楼面价的攀升使得拍地门槛不断提高,此时只有小地块出让,才能提高开发商拿地的积极性。

  小地块的优势在于资金流转快,可以灵活应对市场变化。而小地块开发的劣势则在于项目销售周期短,项目品牌刚树立就可能面临清盘,品牌溢价受到一定影响。小地块的开发很容易受到周边环境的影响,而难以影响周边。随着莆田市区开发的不断深入,很难再有成片的大地块可供独立开发,大盘在莆田市区也将慢慢消失。参照户型设计上,小户型往往有很多缺陷,大户型才能够做得比较完美。一个好的小区,最基本的前提就是规模足够大,这样才能在动线设计、园林规划、内部配套上满足业主的需求。

  小地块也是新进房企打开莆田楼市的“敲门砖”。对首次入莆房企而言,当头目标是完成品牌落地和市场占位,小地块无疑是试水的最优选择。小地块在排兵布阵上不可不避免地会有所“牺牲”,比如大中庭、围合式、社区景观等等,项目本身也难有故事可讲和附加值呈现,势必会减弱产品的竞争力。

  竞配建首现莆田土地市场!

  2018年,莆田楼市出台精准调控措施,其中不仅对房价设置调控红线,对于土拍也明确地块将设置出让前置条件。此后,“限房价+控地价+公证摇号”开始出现在莆田土拍现场,PS拍-2017-08号莆田学院北区地块即为莆田第一幅通过摇号出让的地块。而从今年上半年开始,竞配建、住宅自持也开始出现在莆田楼市中。

  2020年6月9日,正荣以12.26亿竞得莆田西钟潭一号地块,其中需配建人才房面积2400㎡,这也是莆田首幅以竞配建方式出让的地块。另外,7月2日即将出让的PS拍-2020-02号紫霄大道北侧地块也有10000平方米的住宅需要自持5年,自持部分集中布置。“竞配建”主要目的在于给土地市场降温,而且将土地的一部分用来建安置房或人才房,也有利于安置房(人才房)建筑质量和居住环境的提高。一般而言,“竞配建”适合热点板块的高溢价地块,通过这种模式调节地价,调节区域市场供应结构,短期可抑制城市房价过快上涨。

2020年上半年莆田土拍分布图


  和往年外围区域成主角不同的是,在今年上半年莆田成功出让的10幅地块中,主城区以6幅之多占据半壁江山,外围区域则稍显冷清,其中秀屿区出让4幅地块、涵江区暂时没有地块出让。不过,由于受到疫情影响,上半年莆田土拍节奏出现断裂,随着一切恢复正常,包括西天尾、华亭樟林、塘北、火车站等外围区域土拍也将再次崛起。





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