观察：3.30新政一月谈 莆田购房者出手意愿加强

　　莆房网：莆田楼市有无可能再恢复到2013年那种市场行情？如果想要彻底回暖的话，您认为还需要什么刺激政策？

　　王为民：其实我们都很庆幸遇到了2013年那样疯狂的市场，但是疯狂不应该是一个市场的应有表现，理性才是我们应该去面对的。

　　从去年至今的的各种刺激政策，都是以“释放需求”为调控主旋律，下一阶段政府的职能重点将是以“控制供应”为核心，那对于莆田市场这样的内生型市场，相关职能部门合理把控土地供应、维护供需平衡，才是保证市场稳步回暖的基础，对于“彻底”回暖的愿景，那是在实现稳定之后，才应该去考虑的。

　　赵磊：闽七条（公积金首付20%）出来之后，我们就认为这一政策并不会让莆田楼市成交量出现井喷式增长。如果想要使市场有比较大的回暖，就需要银行像2008年那样在房贷利率上能有比较大的回扣。目前各大银行的房贷利率折扣都还比较小，福州、厦门一些银行在房贷利率上也是把控比较严格的，折扣大多在98折、95折左右，莆田的银行甚至还需要购买他们的理财产品才能得到折扣优惠。2013年是莆田楼市比较疯狂的一年，那种市场态势再也回不去了。如果想要使市场持续增温往上走的话，央行一定要再降息降准，才能不断刺激潜在市场客户，让他们觉得房地产市场仍然有利可图。

　　莆房网：从去年到现在莆田楼市出现比较长时间的市场冷淡期，您认为这其中的原因是什么？

　　林俊：莆田有着很浓厚的经商氛围，在外莆商人群也比较大。在中国实体经济不景气的情况下，莆田人所涉及的很多行业也都受到了不同程度的影响。莆田楼市低迷最核心的问题还在于民间购买力下降。莆田人很多都在做生意，这类人对经济走势比较敏感，在经济不景气的情况下，大家的出手也会比较谨慎，对于投入产出比要求会更高，消费信心也受到一定抑制。

　　莆房网：现在很多人都说一二线城市楼市可能会比较好一点，三四城市楼市反而处于一个亚健康状态。莆田作为一个四线城市，您觉得莆田楼市供应是否存在泡沫？莆田楼市是否健康？

　　林俊：从一二线城市特点来说，他们的房地产市场回暖会比较快一点，三四线城市市场有一定滞后性。虽然莆田属于四线城市，房地产市场的发展跟每个城市的经济、人口是相挂的，所以在这个事情上面还得具体问题具体分析。相比其他四线城市，莆田经济的活跃度还是比较高的。随着近几年央企不断进入、莆田人口结构不断改善，越来越多的外来人口和莆商选择在莆田置业。在去年整体市场不景气的情况下，莆田楼市跟外省市城市相比成交量上还是比较理想的。从存量上来说，莆田几个楼盘也都不断的在清库存，近半年来很多存量房的去化已经到一定程度了。在去年底的时候莆田楼市存量房确实比较大，但在多个开发商通过降价、打折、优惠等多种手段处理下，这一波库存已经消化得差不多。另外，从土地供应来说，近两年来莆田主城区土地供应量并不大，这就意味着2015年下半年开始莆田楼市住宅供应会进入一个比较短缺的状态。

　　赵磊：莆田市场我一直都不觉得它是一个健康的市场，从2013年的疯狂去化和2014年的挤压，可以感受到比例差距是很大的。未来的莆田市场，优质的项目会越来越多，它的去化情况会越来越好，地段好、有品牌号召力的项目受市场欢迎程度会越来越高，竞争力较差的项目会越来越糟糕。现在的莆田购房者已经越来越精明了，他们的眼光也越来越挑剔，市场分化会更加明显。

　　莆房网：目前莆田市区在售和可售住宅数量日趋减少，购房者可选择面也是不断缩小。与新政扶持改需相比，莆田刚需似乎已无处可逃。莆田市区楼市是否存在有价无市，您如何看待这一现象？

　　王为民：莆田楼市的刚需市场并不会出现“有价无市”的情况，众所周知，14年上半年，莆田市场出现了大面积的降价潮，这一轮降价后，其实很大程度上挤压了原本的价格泡沫；

　　市区在售和可售住宅的减少，一方面将导致价格上涨，另一方面将推动大量购房客户向外围延伸，这其实是一个城市发展的必然阶段。

　　林俊：对于刚需的界定，不同的城市也存在着不同的范围。如果是在上海，因为它的房价确实比较高，很多小夫妻能够买一个60、70平的房子就已经很满足了。而如果是在福州厦门这种二线城市，它的刚需群体面积可能就在90-100㎡之间。对于莆田刚需来说，大部分莆田人对于住房的主流需求都是在三房，因为它城市生活的特点和家庭结构，大家对于户型的需求和认知还在于120㎡-130㎡之间 。从近几年的成交表现来看，真正90㎡左右的房源在莆田销售情况并不是很好。

　　另外从价格上来说，近一两年来莆田主城区楼盘价格也开始产生一些分化。在五年前，莆田主城区的楼盘都是一个价，价格上面并没有存在阶梯变化。随着楼盘开发水平不断提升，莆田主城区楼盘在定位上也进行不断调整，市场上同时出现了改善型楼盘和刚需盘。而且开发商因为拿地成本、建安成本越来越高，它自身也有一个溢价盈利的考虑。莆田主城区部分中小开发商还在套用10年前的思维和户型来做产品，但是莆田人对住房追求已越来越高，他们懂得怎样去挑选一个好的房子。产品品质停滞不前，购房者需求不断提升，正是目前供需双方衔接不上，导致了莆田刚需没有春天这个说法。其实，莆田人的刚需人群年龄都比较小，他们很多人在购房的时候还需要父母来赞助，父辈经过了长时间的经济积累，他们的经济承受能力还是比较强的。很多莆田所谓的“刚需”，决定他们出手的却是父母这一辈对改善型需求比较高的群体。这对于莆田品牌楼盘来说也是一个机会，可能你的价格不低，但是你的品质可以得到市场和购房者的认可。

　　赵磊：对莆田客户来说，他的刚需需求面积和其他城市是不一样的，莆田的刚需面积起码在120-130㎡之间，这个户型面积目前在莆田主城区里楼盘还是会比较多的。莆田市区真正在卖的项目能叫得上口的优质项目，本来就已经很少了。我并不认为目前莆田市区的房价是刚需承受不了的，目前莆田年轻人购房时很大的一部分资金都来自父辈支持，只要面积适应得了，其实价格并是不很贵。

　　莆房网：今年莆田楼市“金三银四“彻底无望，您是否认为接下去的五一会成为莆田楼市拐点？对今年下半年莆田楼市走势有何判断？

　　王为民：今年的“金三银四”整体表现一般，同比下降幅度较大，但是环比并无下跌情况；而且这两个月市场上也并没有高品质的新项目开盘，所以表现比较疲软。对于五一节点，每个楼盘将积极开展各种营销活动，通过直接的让利促销，为自己的“红五月”打一个开门红。所以，我相信五月的莆田楼市，将会迎来上半年的一波成交小高峰，但如果要定义为“拐点”的话，成色略显不足。

　　对于下半年的莆田楼市走势，将主要看几个大型项目的入市情况，就像去年的碧桂园，一波近2000套的开盘销售，就给市场打了一剂强心剂。

　　林俊：3.30新政出台到五一刚好一个月，从拐点的角度来判断，未来莆田楼市不会产生一个非常大的瞬间转变，未来的市场会是一个平稳上涨的过程。在包括闽七条、闽八条、降息降准等政策红利的叠加下，莆田楼市走向会越来越好。另外，中国投资渠道缺乏的情况并没有得到改善，股市火爆，很多资金和人群就会开始流入进去，但是随着股市开始产生震荡，就会有部分资金从股市里流入到楼市当中。莆田的存量房从去年七八月份开始，已经用了大半年甚至一年时间来消化，供应减少需求增加，物以稀为贵，这也会不断刺激购房者入市。

　　赵磊：五一这个节点莆田很多开发商都有相应的推盘动作，届时成交量也会有相应提升。但是接下来的6-8月份则是莆田传统淡季，看房人渐渐减少，所以五一并不会成为莆田楼市的拐点。当五月份市场行情起来之后，马上六、七月份又下去了，不能持续上扬，这个对购房者会产生一定的心理打击，他会怀疑是不是房地产市场又不行了。如果国家再接着出台救市政策，与其期待五一会成为拐点，还不如期待金九银十包括国庆节点。和一二线城市相比，莆田这种三四线城市对于救市政策的反应会比较慢一点，到了金九银十期间，政策效果会彻底放大。而九月份十月份之后，又是年底返乡潮，这两波成交小高潮叠加在一起，对于整个市场的刺激作用会更大一点。之前积累的一波认清形势想要购房的客户他在五一就会出手，经过6、7月份的沉淀之后，到9月、10月份又会有一波购房潮，但是这也需要靠国家继续出台相应的救市政策来支撑。

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