观察：3.30新政一月谈 莆田购房者出手意愿加强

　　编者按：3月30日，财政部公布二手房营业税免征年限由5年改成2年；同日，央行、住建部、银监会三部委联手发布文件，二套房首付比例降至四成。在降息降准作用寥寥无几之后，救市尺度进一步放大。3.30新政落地至今已接近一个月，莆田楼市备案数据却几无变化，是开发商集体等五一还是回暖仍存变数？莆房网独家策划《3.30新政一月谈》，专访华永天澜城营销总监王为民、立丹行（莆田）营销总监赵磊、正荣（莆田）置业策划经理林俊，为大家拨开楼市迷雾。

　　莆房网：作为在此轮救市浪潮中尺度最大的两大新政，3.30新政之后，贵司楼盘售楼部到访量、成交量相比之前有何变化？

　　王为民：3.30新政，其实并未对我们项目的来访量以及成交量有显著的促进作用，但是，在现场接待客户的过程中，可以明显感觉到客户对于购房的态度已经在逐步发生转变；从去年的悲观、不看好、不出手，到今年已逐步表现为一种犹豫；相信随着各级政府对于政策的落地执行，客户对于市场的信心将进一步提升。

　　林俊：3.30新政所带来的变化还是比较显著的，首先从来访量来看，第二季度也就是3.30之后，正荣旗下项目来访量基本上翻了一番，每周都有大几十组的客户来访，每天案场的氛围也都比较好。正因如此，正荣润璟也是借机推出新的产品，正荣财富中心结合目前产品特点LOFT走量也是比较不错的，成交量和3月份前相比有一个比较大的提升。新政的作用效果短期来看还是比较明显，往年春节过后莆田楼市都会比较冷淡，随着返乡潮撤退，市场都会经历一个多月的冷淡期，今年年后这两个月反而比往年同期的情况要好。

　　赵磊：从立丹行在莆田代理的几个项目来看，不管是莆田雅颂居还是万科城，来访量和成交量相比之前一段时间都是有比较明显的回升。客户购房意愿加强、成交速度更快，这也是市场环境刺激的效果，一些本身就有购房需求的客户，他们的犹豫心理已逐渐消失。

华永天澜城营销总监王为民

　　莆房网：虽然从去年下半年开始，两次降息、两次降准、闽七条（公积金首付20%）、闽八条（首套房认定、普通标准住宅认定）、营业税免征5改2、二套房首付40%，如此密集的出台救市政策，莆田楼市却似乎依旧岿然不动。在这些救市新政中，您认为哪些具有实际意义，哪些则是象征意义比较大？

　　王为民：两次降息降准，对市场释放出比较大的利好信息，也表明政府对于楼市的一种态度，从目前来看，政府的这一举措还未得到市场认可，也没有达到业内人士所预期的效果。以一线销售情况来说，新的公积金政策，应该是目前受到市场买房客户认可度最高的一项举措，公积金20%首付叠加利率下调，短期内释放的一部分需求，是售楼处现场就能明显感受到的。

　　林俊：我们很难去评判哪个政策的意义会比较大，这么多政策的的出台对于房地产市场起一个叠加作用。目前的市场环境已不是单纯的一两个政策就能扭转乾坤的，但是这些政策作用不断叠加，从去年的降息降准到闽七条、闽八条等等，对房地产市场产生了比较大的烘托效果。从政策层面也可以看出来国家对房地产还是比较扶持的，这对于提升普通市民的购买信心有很大帮助，持续不断的新政已经释放出很大一群被压制住的改善型需求人群。之前一些想买二套房的人群可能由于首付过高、公积金使用难度等门槛而退却，在这次新政刺激下，他们的需求就被释放到市场。

　　赵磊：这次救市政策各级政府打的是一个组合拳，对市场回暖的刺激也需几个政策叠加在一起才能起到效果，并不能单单把各个政策拆解来看。对莆田楼市而言，降息政策的作用会比较大一些。莆田市场里的客户很多都在多次重复购买着不动产，部分客户也已经有使用过公积金，而且莆田这边有交公积金的客户比例并不是很大。如果客户已经使用过公积金，他需要先把首次公积金贷款的部分先还完，才能享受到公积金首付20%这个政策带来的红利。公积金新政对莆田楼市的刺激作用并不是很大，接下来还得看商业银行在房贷门槛上的进一步降低。公积金首付20%，按照莆田目前主流户型和单价，如果总价90万，按照现在夫妻双职工最多贷款55万规定，这个贷款额度是不够的，所以就必须使用公积金+商业银行组合贷。而使用组合贷的话，就会又涉及到商业银行在房贷利率、折扣上的优惠力度。所以对莆田购房者来说，通过降息来降低购房门槛才能进一步瓦解如今市场中的冰冻状态。

正荣（莆田）置业策划经理林俊

　　莆房网：去年开始至今的楼市趋冷，与2012年那一波淡市相比有何差异？

　　王为民：2012年的淡市主要是政府的行政职能手段所造成的短期影响，而在那之后，我们看到的就是2013年迎来了一波“报复性”的反弹，进而创造了楼市成交的历史最高点；

　　而我们现在所处的环境，已经开始转向了由市场作用为导向，因市场供需关系的变换而导致的淡市；现在政府所做的，不再是抑制房地产，而是支持，但更多的是对市场的“托底”手段。

　　林俊：房地产市场的发展跟中国的经济走向是有关系的，去年中国实体经济遇到了比较大的挑战，下行压力不断增加，2014年整个房地产市场也随之碰到比较大的问题。房地产市场走势和经济环境是相挂钩的，作为中国支柱性产业，如今中国房地产市场也面临着比较大的压力。如今这波淡市和2012年相比最大的区别在于它所面临的经济环境。

　　赵磊：2012年那波淡市和去年相比，比较大的区别在于股票市场的行情变化，2012年的股票市场并没有近期这么火爆。今年股票行情火爆势头已超出我们的想象，全民炒股，很多人把自己身边可以使用的资金都拿出来投入到股票市场，甚至有人把房子卖掉或拿去抵押来炒股。股票不是实体经济，它无法为城市带来GDP增长，老百姓的资金最终还是要回到房地产或者其他实体经济上面，这样才能比较好的带动财政收入或者GDP增长。目前中国股票市场一路狂奔，大家都纷纷把钱投入股市，但股票这种市场很难说，赚钱的永远都只是少数，散户只能当炮灰。老百姓手头上的资金最终还是会回到房地产或其他实体经济里面。从去年到现在的这一波淡市，为什么需要政策一次次去刺激，而不是像之前那样一刺激市场就反弹，这因为普通老百姓找到了股票等其他资金宣泄口，其他投资渠道有利可图，他们的购房意愿就不会一下子产生井喷式的反应。另外，莆田本身属于四线城市，它的市场对政策反应速度也比较缓慢，福州厦门等二线城市的回暖迹象比莆田明显，政策的传导本身就有一个周期性。可能在这一个月时间里我们看不出市场变化，但是相比之前几个月，我们就能看出救市政策对莆田楼市的作用了，供需双方都在开始跃跃欲试。

立丹行（莆田）公司策划总监赵磊

　　莆房网：据莆田房管局备统计显示，3.30两大新政出台近一个月，莆田楼市备案数据并未迅速出现回升，相比二手房市场回暖势头，莆田一手房市场变化较小，您认为这其中原因有哪些？

　　王为民：新政策中的“5改2”，对于二手房市场来说，直接降低了买卖双方的交易成本，释放了二手房市场的需求，而一手房市场的一些利好性政策仍以制造舆论导向为主，引起了市场话题性，但并没有落地的走向引导。在经历了13年疯狂的楼市后，一手房需求被过度消费，在政府新一轮的政策刺激下，对于新的市场需求增长是有一轮周期性的，我们仍需以耐心的眼光去看待这个问题。

　　林俊：新政在二手房市场上的反应会比较直接一点，一手房在成交数据上则往往有一定的滞后性。另外，新政刚刚出来的时候莆田开发商并没有集中推盘，而经过春节返乡潮的消化，之前一波供应已经基本结束，在市场没新增供应的情况下，市场对政策的反应就会比较慢。新政出来时莆田一手房市场刚好处于一个新房源供应的缓冲期，很多开发商并没有新的推盘计划。二手房房东和购房者都是属于比较小的个体，他们在成交谈判上比较灵活，船小好掉头。3.30新政出台之后房东的反应比较快，整个二手房市场放量突然增大，但是很多房东也出现了价格上涨情况，房东对于成交价格的期待也因新政的出台有所提高。

　　赵磊：对莆田楼市来说，它的二手房市场本身就不是很活跃，莆田客户很少会把自己购置的不动产当做二手房卖掉再去购置一套新房。莆田二手房市场去化量本身就不高，所以它不能和福州厦门等一线城市那样，一手房市场和二手房市场产生一个比较明显的对比。新政出台之后，如果说是刺激购房者，还不如说是刺激开发商，莆田就有多个开发商已经在想方设法刺激自己项目的成交量。开发商和购房者之间的关系，房东和买房者之间的关系，前者明显会更着急一点。

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