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莆房网讯：2016年已经过半，莆田楼市也以总成交量12852套完美为上半场画上句号。回顾过去的半年，市场方向却让人捉摸不透，一线城市政策收紧，而莆田这类三、四城市却不断出大招去库存。上半年楼市新政种类繁多，涉及金融、公积金、税收、城建、土地等多方面，对莆田楼市影响比较突出的是购房补贴、契税变化等。下面就跟随小编一起回顾2016年上半年都出台过哪些新政呢？这些政策对莆田楼市又有哪些影响？
一、购房补贴
1、1月28-29日，荔城区、城厢区先后出台购房补贴政策先后
荔城新政：商住楼写字楼3%贴息补助 可入户读书【点击查看详情】
城厢新政：商住楼、写字楼3%补贴 可入户读书【点击查看详情】
此前降息降准、降首付等救市政策都是利于住宅产品，商住用房和写字楼并没有因此受益。但由于近几年莆田SOHO、LOFT和写字楼产品进入开发热潮，城北、城南、城东三大板块都分布着多个住和写字楼项目，而由于周边配套缺乏以及莆田产业发展影响，这些房源都存在一定程度的滞销问题。
业内人士表示，虽然莆田城厢区和荔城区相继出台购房补贴，并且购房即可落户和就近入学，这在很大程度上消除了人们购买商住楼的隐忧，刺激大部分刚需和投资者青睐，但即便如此，商住产品本身的缺憾却是不可抹杀的，所以对商办产品的去化作用有限。据城厢区住建局数据显示，至6月30日城厢区办理52户符合条件的购房户，共补贴资金89万多元。
2、2月3日，涵江区购房补贴政策发布：2月3日—5月10日，在涵江购买15000元/㎡以下的商品房（含SOHO等办公用房）补贴300元/㎡，购买15000元/㎡以上的商品房（含SOHO等办公用房）补贴600元/㎡。【点击查看详情】
涵江住宅购房每平补贴300元/㎡，对不少购房者而言能省下数万元房款，这极大刺激了涵江刚需的购房欲望。因此补贴政策出台后，涵江楼市备案量一路高涨。据莆田住建局统计数据显示，在购房补贴期间，涵江楼市共销售商品房2679套（涉及18家开发商、26个楼盘），面积31.37万平方米，占全市的28.9%。消化商品房库存总量位居各区第一，政府财政补贴总额9410.9万元。
但是与住宅立竿见影的成效相比，商业用房效果甚微。涵东某品质楼盘陈经理表示：“一方面涵江楼市是刚需市场，涵江购房者对住宅的需求旺盛。另一方面，如果政府想帮助商业用房去库存，那么在首付门槛跟贷款年限上放宽限制或许效果更好。”
3、3月26日，秀屿补贴政策升级：购房补贴金额提高至300元/㎡【点击查看详情】
2015年11月，秀屿成为莆田第一个官方出台购房补贴的区域，144㎡以下补贴100元/㎡，144㎡以上部分补贴75元/㎡。然而与随后仙游、涵江两地购房补贴力度相比，秀屿补贴被业内戏称是蜻蜓点水，诚意不足。于是3月26日秀屿将补贴金额提至300元/㎡，购房补贴申请受理时间则延长至2017年3月31日。在新政策实施一个月后，笔者走访秀屿多个楼盘了解到，该政策出台后，各个楼盘的接待量有明显的提升，成交量也有所上涨。
二、降首付：2月2日央行下调首套房首付25%，各地可向下浮动5个百分点。【点击查看详情】
2月2日，央行发布公告，不限购城市首套商业住房贷款首付比例可降至20%。这意味，在莆田买房门槛进一步降低了。2月中旬，保利香槟国际&保利城率先执行20%首付，随后联发、雅颂居等楼盘也纷纷落实降首付，房贷利率则根据客户的具体情况差别化执行。但是不少网友评论认为，对于购房者来说，房款总额没变，首付下降了，贷款额就要增加，所支付的房贷利息也会相应增加。
三、“闽八条"出炉
2月19日，福建省住房和城乡建设厅网站发布了《福建省人民政府关于化解房地产库存的若干意见》。为了达到降库存的目的，此次新版的“闽八条”主要从加大支持消费力度、支持农民工进城购房、打通库存转换通道、优化开发用地供应、推进房地产业转型升级、适时掌握库存动态、注意防控市场风险、完善工作协调机制八个方面做出了工作规划。【点击查看详情】
与旧版闽八条相比，新版闽八条所涉及的范围更广、实施内容也更细致，不再是先前空喊口号。值得一提的是贷款额度方面：居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，符合贷款条件的，可执行最低首付比例30%。金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率。
四、公积金新政：
2月21日起，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1.50%存款基准利率执行。【点击查看详情】
从1996年以来，遵循“低来低去、保本微利”的原则，职工住房公积金账户存款都是按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和3个月定期存款基准利率计息，此前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。公积金存款利率上调，将有利于工薪阶层公积金的保值与升值，能够保障工薪阶层获得合理的公积金存款收益，进一步提高公积金制度公平性。
公积金存款利率提高后，公利息收益小幅增加。经过银行理财师简单测算，针对上年度结转的公积金部分，每1万元每年增加利息收入40元，增幅达36.37%。2016年度缴存的公积金部分，利息增幅更为明显，以每月1日缴存1000元，年缴存额12000元为例，今年缴存的公积金部分，利息增加约75元，增幅超过3倍。
五、降契税、营业税
2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税。【点击查看详情】
契税营业税调整方式，给楼市在加了一把火，改善型住宅更是契税政策的受益者。笔者从莆田行政服务中心地税窗口了解，新政实施莆田市区房产交易活跃，地税窗口首周接待纳税人咨询70余次，共办理房产交易64户，其中享受房产新政所规定的减免税优惠7户（次），共计减免税款92.83万元。其中：首套房、二套改善性住房享受契税优惠22.26万元，因取消非普通住宅限制享受购置2年减免营业税优惠70.57万元。首周的存量房交易以大面积住宅与二套改善性住宅为主，其中别墅交易套数已超2015年全年交易总量。
莆田房产中介张经理介绍，契税营业税优惠政策调整，对于二手房的影响要比新房更大。因为二手房是实时交税，新房则大部分是期房，基本要到收房时才会缴纳契税。值得一提的是，针对大户型、二套房，契税的降幅为1%~2%，从这一情况来看，受利好影响最大的还是改善型购房需求。莆田二手房营业税往往会“转嫁”到买方头上，新政扩大了营业税减免范围，对于购买二手房的改善型需求促进作用明显。
六、土地政策：减少土地储备规模，叫停土地储备贷款
2016年 2月23日，国务院要求减少土地储备规模，叫停土地储备贷款。要求自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。【点击查看详情】
新规强调要合理确定土地储备总体规模，现有土地储备规模偏大的地方要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。业内称，新规切断了地方政府通过土地抵押去银行获得贷款的后路，主要解决了地方政府借债的正规化问题，避免地方政府隐性债务进一步扩大。
七、降准：3月1日，央行决定3月1日起降准0.5个百分点【点击查看详情】
今年上半年央妈仅发放这一次政策红利，与去年2月-10月“五次降准五次降息”组合发力的政策红利相比，显得有些单薄。央行下调存款准备金率，意味着各银行将有更多钱可用于放贷，对于房地产市场而言属于偏利好消息，一定程度上意味着开发商从银行申请的“开发贷”和购房者申请的房贷将更为容易。对老百姓来说，央行降准意味着更多的资金进入资本市场，股市和楼市迎来利好，房贷折扣力度可能更大，但是一些理财产品的收益率却会降低。
八、营改增：2016年3月23日，全面实施“营改增”
建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少，并于5月1日起实施。【点击查看详情】
“营改增”政策对莆田楼市没有产生影响。购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比此前实行的5%营业税税负要低0.24个百分点。因此对二手房的影响并不是特别大，主要是对企业、厂房等影响比较大。因为营改增试点实行双扩，将建筑、房地产、金融、生活服务4个行业纳入试点范围，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。
九、莆田二手房“411新规”
4月8日，莆田地税传出紧急通知：从4月11号开始，调首购与首改改为以家庭为单位，10日前调的首免契税证明在10号前要使用，过期做废，按新政策执行；关于营业税满2年的界定，如果卖方第一道是从开发商买的，原来是以预告登记的时间为准， 4月11日开始调整为以领证时间为准来确定是否满2年。【点击查看详情】
据介绍，莆田二手房的挂牌房源中有一半是来自新增楼盘。随着人们对居住品质的提升，加上年初的契税改革政策，二手房中新的楼盘大户型房源因手续费大大降低而热捧。但是因为“411新规”出台，很多新挂牌的房源由于领证时间未满两年而不得不多付好几万的交易费。
按照“411新规”，今后购房套数的认定将以家庭为基准，由此将对购房资格及契税等各项购房成本造成影响。尤其是营业税满两年的界定标准由原先的购房合同满2年，调整为房产证出证时间满2年，这将使得很多二手房新增房源受到影响。比如五十米路上的名邦豪苑，很多房源的购房合同早已满两年，但是领证时间却未满2年。万辉一二期房源因领证时间早没有受到影响，但是2014年才的三期就受到新政冲击了。认定时间标准的变化，将对近期莆田二手房市场造成一定冲击。因此如何负担新增出来的交易费变成了二手房要解决的主要问题，有的选择买卖双方共同分担，或者是拖延过户时间等。
十、房产政策：商转租房
2016年5月4日，鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房：国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。【点击查看详情】
在住房租赁市场上，公租房是其中的特殊部分，同时属于住房保障的范畴。住房保障有实物保障和货币补贴两种方式，此前多以实物保障为主，随着住房供求关系缓和以及住房租赁市场的一定发展，开始向货币补贴转变。此次明确， 推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。 保障对象，包括了在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。
十一、“莆六条”出炉
2016年5月8日，再次救市！莆田房地产新政“莆六条”出炉，分别从房贷首付比例、支持农民工进城购房、拆迁户安置等多方面为莆田楼市去库存提出支持意见。【点击查看详情】
本次“莆六条”新政与之前诸多救市新政太多重复，有业内人士指出，在中央去库存大背景下，此次“莆六条”只是新版“闽八条”在莆田的落地响应。购房首付、农民进城购房等方面“莆六条”与此前“闽八条”均有涉及到。“莆六条”还提及加强城市配套设施建设，如加大城镇住宅小区周边基础配套与公共服务设施建设建设，在教育方面提及合理规划建设幼儿园、小学和中学（含高中）等教育设施，完善不同级别医疗机构，以做到均衡布局教育和医疗资源。此外出台时间十分耐人寻味，因为5月10日是仙游、涵江两地购房补贴截止日子，因此此次“莆六条”也被业内视为“后补贴时代”顺势推出的“接班”政策。
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